Thẩm Định Giá “Thẩm định giá là gì? Những điều cần biết về thẩm định giá

[Ngọc Tuân]

1. Khái niệm thẩm định giá​

1.1 Định nghĩa quốc tế​

Theo từ điển Oxford, thẩm định giá là việc “ước tính giá trị bằng tiền của một tài sản hoặc một vật”, hoặc “ước tính giá hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
Các chuyên gia khác thì phân tích sâu hơn:​

• W. Seabrooke (ĐH Portsmouth, Anh) cho rằng thẩm định giá là “việc ước tính giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể sang hình thức tiền tệ cho một mục đích xác định”.
• Fred Peter Marrone (Giám đốc Marketing AVO, Úc) định nghĩa: thẩm định giá là xác định giá trị của bất động sản vào một thời điểm nhất định, xét đến bản chất của tài sản và mục đích thẩm định. Quá trình này dựa trên dữ liệu thị trường so sánh mà các chuyên gia thu thập – phân tích rồi so sánh với tài sản được thẩm định để tìm ra giá trị.
• Greg McNamara (nguyên Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định Giá Quốc tế) cũng đưa quan điểm tương tự: xác định giá trị tài sản tại thời điểm nhất định, xem xét bản chất tài sản và mục đích thẩm định.

1.2 Định nghĩa tại Việt Nam​

Tại Việt Nam, khái niệm thẩm định giá được ghi nhận đầu tiên trong Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL‑UBTVQH sau đó được thay thế bởi Luật Giá 2012. Theo khoản 15, Điều 4 của Luật Giá 2012: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự, phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Thẩm định giá hiện nay là một dịch vụ tư vấn tài chính quan trọng trong nền kinh tế thị trường — góp phần minh bạch hóa thị trường tài sản và bảo vệ quyền lợi của người dân khi kết quả thẩm định được thực hiện chính xác.​

1.3 Phân biệt “thẩm định giá” và “định giá”​

Rất nhiều người nhầm lẫn hai khái niệm này. Dưới đây là các điểm khác nhau chính:​

• Thẩm định giá: được thực hiện bởi cá nhân/tổ chức có chức năng hợp pháp; nội dung là xác định giá trị tài sản với tiêu chuẩn thẩm định, dựa trên thị trường; mục đích rõ ràng.
• Định giá: được tiến hành bởi cơ quan nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh; thường là ấn định giá hàng hóa, dịch vụ, có tính áp đặt chủ quan và không nhất thiết tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

2. Những đặc điểm của thẩm định giá​

2.1 Chủ thể thực hiện​

Hoạt động thẩm định giá chỉ được thực hiện bởi các cá nhân, tổ chức có chức năng chuyên môn theo quy định. Nếu thực hiện bởi cá nhân/tổ chức không đủ năng lực hoặc chưa được công nhận, kết quả sẽ thiếu giá trị pháp lý.
Thực tế, Bộ Tài Chính đã đình chỉ nhiều doanh nghiệp thẩm định giá và thu hồi giấy phép khi vi phạm quy định — ví dụ: không đảm bảo điều kiện 3 tháng liên tiếp hoặc sai sót nghiêm trọng về chuyên môn, tiêu chuẩn thẩm định giá.​

2.2 Nội dung hoạt động​

Nội dung chính là xác định giá trị bằng tiền của tài sản tại một thời điểm, địa điểm và phục vụ một mục đích xác định — nhìn chung khác với việc “định giá” là ấn định giá giá trị hàng hóa/dịch vụ để đưa vào lưu thông.
Để xác định giá trị chính xác, người thẩm định cần hiểu rõ thị trường, đặc tính kỹ thuật của tài sản, các yếu tố ảnh hưởng.​

2.3 Đối tượng thẩm định​

Theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 105): “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Bao gồm bất động sản và động sản; có thể là tài sản hiện có hoặc đang hình thành trong tương lai.”
Do đó, tất cả những gì có thể định giá thành tiền và thỏa các điều kiện lưu thông–nhận thức được đều có thể là đối tượng của thẩm định giá.​

2.4 Yếu tố ảnh hưởng​

Hoạt động thẩm định giá chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:​

• Địa điểm: Giá trị tài sản sẽ khác nhau tùy khu vực, vùng miền; nơi giao thông thuận lợi hay không.
• Thời điểm: Giá cả thị trường có thể thay đổi nhanh; thời điểm thẩm định ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị được xác định.
• Mục đích thẩm định: Mục đích sử dụng kết quả ảnh hưởng tới cách tiếp cận và kết quả thẩm định.
• Tiêu chuẩn thẩm định: Những tiêu chuẩn sử dụng sẽ ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng khi ra chứng thư thẩm định tài sản.

3. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế​

Thẩm định giá có vị trí quan trọng trong nền kinh tế thị trường vì nó cung cấp căn cứ khách quan để quản lý, giao dịch, đầu tư, bảo vệ quyền lợi… Dưới đây là một số ứng dụng cụ thể:​

3.1 Bất động sản​

Xác định chính xác giá trị tài sản bất động sản giúp vốn tài sản tham gia giao dịch kinh tế; tháo gỡ mâu thuẫn giá giữa các bên; hỗ trợ lành mạnh hóa thị trường và giảm rủi ro đầu tư.
Đồng thời giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch.​

3.2 Dự án đầu tư​

Thẩm định giá dự án giúp nhà đầu tư đánh giá, phân tích thông tin dự án, phát hiện sai sót, nâng cao tính khả thi; giúp đưa ra quyết định đầu tư chính xác và tránh lãng phí.
Đối với ngân hàng, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính, việc thẩm định là khâu quan trọng trước khi cấp vốn cho dự án.​

3.3 Cơ quan nhà nước​

Giúp cơ quan quản lý nắm bắt tình hình sản xuất kinh doanh, giá trị doanh nghiệp để xây dựng chính sách như thuế, tài sản.
Cung cấp thông tin để phê duyệt đầu tư công, quyết định sử dụng vốn nhà nước hoặc chấp thuận đăng ký đầu tư.​

3.4 Doanh nghiệp​

Thẩm định giá doanh nghiệp cung cấp dữ liệu quan trọng cho nhà quản trị: phân tích, đánh giá trước quyết định tài chính – kinh doanh; giúp doanh nghiệp cải tiến hoạt động, nâng cao hiệu quả.
Cũng là cơ sở để xử lý tranh chấp giữa cổ đông, khi góp vốn, chia cổ tức, sáp nhập, chia tách, giải thể…​

3.5 Tài sản vô hình​

Trong thương vụ mua bán – sáp nhập, việc xác định giá trị tài sản vô hình như quyền sở hữu trí tuệ rất quan trọng. Thẩm định giá giúp thiết lập mức giá thương lượng, làm cơ sở cho các giao dịch – bồi thường khi có tranh chấp.​

3.6 Máy móc – thiết bị​

Xác định đúng giá trị máy móc, thiết bị giúp tháo gỡ mâu thuẫn giá giữa các bên giao dịch; làm lành mạnh thị trường và giảm thiểu rủi ro cho bên mua – bên bán.​

4. Các phương pháp thẩm định giá​

Trong nghề thẩm định, thường có ba cách tiếp cận phổ biến để xác định giá trị tài sản:​

• Tiếp cận từ thị trường → phương pháp so sánh.
• Tiếp cận từ chi phí → phương pháp chi phí tái tạo, chi phí thay thế.
• Tiếp cận từ thu nhập → phương pháp vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu.

Ngoài ra còn có “cách tiếp cận hỗn hợp” kết hợp giữa tiếp cận từ thị trường và chi phí, như: phương pháp thặng dư, phương pháp chiết trừ.
Để lựa chọn phương pháp phù hợp, thẩm định viên phải xem xét: mục đích thẩm định, đặc điểm loại hình tài sản, mức độ sẵn có và độ tin cậy của dữ liệu thị trường.
Một tài sản có thể được tính bằng nhiều phương pháp khác nhau; mỗi phương pháp cho ra một mức giá chỉ dẫn. Thẩm định viên phân tích, cân nhắc để cuối cùng chọn ra mức giá ước tính hợp lý nhất.​

Rate this post

Bài viết “Thẩm định giá là gì? Những điều cần biết về thẩm định giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày .

Tiếp tục đọc...