Thẩm Định Giá Thẩm Định Giá Là Gì? Mục Đích Và Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Tài Sản

[Ngọc Tuân]

Mục lục​

• I. Thẩm định giá là gì? Đặc trưng và đối tượng của thẩm định giá
• II. Mục đích của hoạt động thẩm định giá
• III. Các phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay
• IV. Kết luận

I. Thẩm Định Giá Là Gì? Đặc Trưng Và Đối Tượng Của Thẩm Định Giá​

1. Khái niệm thẩm định giá là gì?​

Trong nền kinh tế thị trường, tài sản luôn có sự biến động về giá trị theo thời gian, địa điểm và mục đích sử dụng. Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch, đầu tư và quản lý tài sản diễn ra minh bạch, thẩm định giá trở thành một hoạt động quan trọng và không thể thiếu.

Theo Điều 4 – Luật Giá năm 2012, thẩm định giá là hoạt động của cơ quan, tổ chức có chức năng nhằm xác định bằng tiền giá trị của loại tài sản theo quy định pháp luật, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm và địa điểm nhất định.

Nói cách khác, thẩm định giá chính là việc xác định giá trị thực tế của tài sản, làm cơ sở cho việc ra quyết định trong hoạt động kinh doanh, quản lý và giao dịch dân sự.​

2. Đặc trưng của hoạt động thẩm định giá​

Hoạt động thẩm định giá mang một số đặc trưng cơ bản:

• Tính pháp lý: Hoạt động này phải được thực hiện bởi tổ chức, doanh nghiệp có giấy phép hành nghề thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp.
• Tính khách quan: Giá trị tài sản phải được xác định dựa trên thông tin thị trường, phân tích dữ liệu, tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá.
• Tính chuyên môn: Thẩm định viên phải có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm và sử dụng các phương pháp khoa học.
• Tính thời điểm: Giá trị được xác định tại một mốc thời gian cụ thể, vì giá trị tài sản luôn thay đổi theo thị trường.

Như vậy, thẩm định giá không chỉ là một phép tính kinh tế mà còn là sự kết hợp giữa pháp luật – tài chính – thị trường – kinh nghiệm chuyên môn.​

3. Đối tượng của thẩm định giá​

Thẩm định giá được áp dụng cho nhiều loại tài sản, có thể chia thành các nhóm sau:

• Tài sản hữu hình: nhà xưởng, máy móc, phương tiện vận tải, hàng hóa…
• Tài sản vô hình: quyền sở hữu trí tuệ, thương hiệu, bằng sáng chế, phần mềm…
• Bất động sản: đất đai, công trình xây dựng, căn hộ, khu đô thị, khu công nghiệp…
• Doanh nghiệp và lợi ích kinh tế: giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, sáp nhập, giải thể…
• Tài nguyên và tài sản tài chính: chứng khoán, công cụ nợ, quyền khai thác tài nguyên.

II. Mục Đích Của Hoạt Động Thẩm Định Giá​

Vậy tại sao cần thẩm định giá? Hoạt động này phục vụ nhiều mục đích quan trọng trong thực tiễn:

1. 
   Mua bán, chuyển nhượng tài sản:
   Khi mua bán bất động sản, phương tiện, máy móc… việc thẩm định giá giúp hai bên có căn cứ thương lượng, tránh rủi ro trả giá quá cao hoặc bán dưới giá trị thực.
   
   
2. 
   Thế chấp vay vốn ngân hàng:
   Ngân hàng cần biết giá trị tài sản bảo đảm để quyết định hạn mức cho vay. Thẩm định giá tài sản thế chấp giúp đảm bảo quyền lợi cho cả ngân hàng và khách hàng.
   
   
3. 
   Đấu giá và đấu thầu:
   Trong các hoạt động đấu giá tài sản công, tài sản thanh lý hoặc đấu thầu dự án, thẩm định giá giúp xác định mức giá khởi điểm công bằng và minh bạch.
   
   
4. 
   Góp vốn, sáp nhập và mua bán doanh nghiệp (M&A):
   Doanh nghiệp cần thẩm định giá trị tài sản, vốn góp hoặc giá trị thương hiệu để đưa ra tỷ lệ cổ phần chính xác.
   
   
5. 
   Cổ phần hóa và chuyển đổi sở hữu:
   Khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, việc thẩm định giá tài sản doanh nghiệp là căn cứ để định giá cổ phần, tránh thất thoát vốn nhà nước.
   
   
6. 
   Phục vụ quản lý tài sản công:
   Cơ quan nhà nước cần thẩm định giá khi xét duyệt ngân sách, quyết toán công trình, lập dự án đầu tư hoặc tính toán chi phí đền bù, giải tỏa.
   
   
7. 
   Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, bảo hiểm:
   Trong các vụ kiện liên quan đến tài sản, thẩm định giá là bằng chứng pháp lý giúp tòa án đưa ra phán quyết. Đối với bảo hiểm, đây là cơ sở để xác định giá trị bồi thường.
   
   
8. 
   Hạch toán kế toán và kiểm toán:
   Doanh nghiệp cần xác định giá trị tài sản để ghi nhận trên báo cáo tài chính, đảm bảo tính minh bạch khi kiểm toán.
   
   
9. 
   Đầu tư nước ngoài:
   Nhà đầu tư quốc tế thường yêu cầu thẩm định giá để đánh giá hiệu quả và rủi ro trước khi rót vốn vào Việt Nam.
   

Có thể thấy, mục đích của thẩm định giá trải rộng từ giao dịch dân sự, kinh doanh, tài chính ngân hàng, đến quản lý nhà nước.​

III. Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Phổ Biến Hiện Nay​

Để đưa ra kết quả chính xác, thẩm định viên sử dụng nhiều cách tiếp cận và phương pháp khác nhau, tùy vào đặc điểm tài sản và mục đích thẩm định.​

1. Cách tiếp cận từ thị trường​

• 
  Phương pháp so sánh: So sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
  Ví dụ: định giá căn hộ chung cư bằng cách so sánh với các căn hộ cùng tòa nhà đã bán gần đây.
  

2. Cách tiếp cận từ chi phí​

• Phương pháp chi phí tái tạo: Tính toán chi phí để tái tạo một tài sản giống hệt tài sản cần định giá, sau đó trừ đi hao mòn.
• Phương pháp chi phí thay thế: Xác định chi phí để xây dựng một tài sản có công năng tương tự, thay thế cho tài sản cần định giá.
  Ví dụ: định giá một nhà máy sản xuất dựa trên chi phí xây dựng mới và lắp đặt dây chuyền tương tự.

3. Cách tiếp cận từ thu nhập​

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra lợi nhuận hàng năm, chia cho tỷ suất vốn hóa.
• Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF): Ước tính dòng tiền trong tương lai và quy về hiện tại bằng lãi suất chiết khấu.
  Ví dụ: định giá tòa nhà văn phòng dựa trên doanh thu cho thuê trong 10 năm tới.

4. Cách tiếp cận hỗn hợp​

• 
  Phương pháp thặng dư: Áp dụng trong thẩm định giá đất dự án. Giá trị đất = Giá trị phát triển dự án – Chi phí đầu tư.
  Ví dụ: khi định giá khu đất xây dựng chung cư, thẩm định viên tính giá bán căn hộ trừ đi chi phí xây dựng để ra giá trị đất.
  

5. Nguyên tắc lựa chọn phương pháp​

Không có phương pháp nào áp dụng chung cho tất cả loại tài sản. Thẩm định viên cần căn cứ vào:

• Mục đích thẩm định giá
• Đặc điểm tài sản
• Mức độ sẵn có và độ tin cậy của dữ liệu thị trường

Thông thường, kết quả cuối cùng sẽ là một mức giá trị ước tính, được tổng hợp từ nhiều phương pháp khác nhau để đảm bảo khách quan và hợp lý.​

IV. Kết Luận​

Qua bài viết trên, chúng ta đã hiểu rõ:

• Thẩm định giá là gì: Hoạt động xác định giá trị bằng tiền của tài sản theo quy định pháp luật và thị trường.
• Mục đích thẩm định giá: Phục vụ mua bán, thế chấp, đấu giá, M&A, cổ phần hóa, quản lý nhà nước, giải quyết tranh chấp…
• Phương pháp thẩm định giá: Gồm tiếp cận thị trường, chi phí, thu nhập và hỗn hợp, mỗi phương pháp có ưu điểm và phạm vi áp dụng khác nhau.

Trong bối cảnh kinh tế cạnh tranh và hội nhập, việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp không chỉ giúp cá nhân và doanh nghiệp bảo vệ quyền lợi, mà còn đảm bảo các giao dịch diễn ra minh bạch, công bằng và hiệu quả.

Nếu bạn đang cần tìm đơn vị thẩm định giá uy tín, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chi tiết và hoàn toàn miễn phí. Chúng tôi cam kết mang lại kết quả chính xác, nhanh chóng và tối ưu nhất cho giá trị tài sản của bạn.​

Rate this post

Bài viết Thẩm Định Giá Là Gì? Mục Đích Và Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Tài Sản đã xuất hiện đầu tiên vào ngày .

Tiếp tục đọc...