Thẩm Định Giá Thẩm định giá bất động sản: Khái niệm, phương pháp, quy trình và vai trò năm 2025

[Ngọc Tuân]

Bất động sản không chỉ là một loại tài sản quan trọng trong đời sống cá nhân, doanh nghiệp mà còn tác động mạnh mẽ đến cân bằng kinh tế – xã hội. Vì vậy, Nhà nước đặt ra nhiều quy định với hoạt động này. Trong thực tế, giao dịch, quản lý, tranh chấp, thế chấp – mua bán – chuyển nhượng bất động sản đều đòi hỏi phải có một bước chuẩn xác: thẩm định giá. Việc này ngày càng trở nên phổ biến bởi nhu cầu đảm bảo tính khách quan, minh bạch, đúng luật cho cả cá nhân lẫn tổ chức.

1. Khái niệm về bất động sản và thẩm định giá​

1.1 Bất động sản là gì?​

Theo Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm:

• Đất đai;
• Nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất;
• Các tài sản khác liên quan đến đất, nhà, hoặc công trình;
• Những tài sản khác khi luật định rõ.

1.2 Thẩm định giá – định đoạt giá trị​

Theo Pháp lệnh Giá số 40, thẩm định giá là hành vi xác định hoặc đánh giá lại giá trị tài sản tại một địa điểm và thời điểm nhất định, bằng cách sử dụng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn Việt Nam hoặc chuẩn mực quốc tế.

Khi kết hợp hai định nghĩa trên, chúng ta có:

Thẩm định giá bất động sản là việc xác lập giá trị ước tính của quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình gắn liền với đất, tại một thời điểm xác định cho một mục đích cụ thể, dựa trên các điều kiện thị trường và áp dụng phương pháp định giá phù hợp.

Ở đây, “thị trường bất động sản” được hiểu là nơi diễn ra các giao dịch mua – bán – cho thuê – chuyển nhượng – thế chấp, nơi có sự tham gia của chủ thể mua, chủ thể bán, và vai trò điều tiết của Nhà nước. Giá bất động sản chịu ảnh hưởng của các nhân tố cung – cầu, chính sách nhà nước, đầu cơ, tiện ích vùng miền, quy hoạch, hạ tầng…

2. Phạm vi tài sản phải định giá​

Hoạt động thẩm định không giới hạn ở một vài loại hình mà mở rộng với nhiều dạng:

• Đất nền: đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất chuyên dụng…
• Nhà, công trình xây dựng: nhà phố, căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện, văn phòng…
• Các dự án bất động sản: khu đô thị, khu du lịch, đất dự án…
• Các công trình chuyên dụng: nhà xưởng, kho bãi, trung tâm thương mại, khách sạn, resort…

Với mỗi loại, đặc điểm vị trí, chất lượng công trình, tiện ích xung quanh sẽ quyết định phần lớn đến giá trị thẩm định.

3. Mục đích của việc thẩm định giá​

Tại sao cần định giá bất động sản? Có nhiều lý do thực tế:

• Giao dịch mua bán, chuyển nhượng;
• Vay vốn, thế chấp ngân hàng;
• Kế toán, kiểm toán, hạch toán tài sản;
• Đền bù, giải tỏa, bồi thường;
• Tranh chấp, phân chia tài sản trong ly hôn, giải thể;
• Liên danh, góp vốn, chuyển đổi loại hình đầu tư;
• Chứng minh tài sản đối ngoại (du học, định cư, hợp tác quốc tế);
• Mục đích khác theo yêu cầu cá nhân, tổ chức.

Việc này giúp đảm bảo mọi bên tham gia được bảo vệ, giá trị tài sản hợp lý, minh bạch.

4. Nguyên tắc khi thẩm định giá​

Để kết quả thẩm định phản ánh đúng thực tế, người định giá cần tuân thủ các nguyên tắc:

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use): tài sản được sử dụng theo cách mang lại hiệu quả cao nhất trong điều kiện pháp lý, thị trường và kỹ thuật.
• Tính khách quan, trung thực.
• Tuân thủ luật pháp — các quy định, chuẩn mực, tiêu chuẩn định giá.
• Có cơ sở phân tích thị trường, minh bạch dữ liệu.
• Tính toàn vẹn trong việc thu thập thông tin, giám sát dịch vụ.

Chỉ khi thực hiện đúng các nguyên tắc, kết quả định giá mới được tin cậy và chấp nhận rộng rãi.

5. Các phương pháp định giá bất động sản​

Theo Thông tư 145/2016/TT-BCT, thường áp dụng 5 phương pháp chính:

1. 
   Phương pháp so sánh (Comparative Approach):
   So sánh tài sản cần định giá với các tài sản tương tự đã giao dịch trong cùng khu vực, cùng điều kiện để ước tính giá.
   
   
2. 
   Phương pháp thu nhập (Income / Capitalization):
   Dựa trên dòng thu nhập từ tài sản (cho thuê…) để tính giá trị hiện tại thông qua vốn hóa hoặc chiết khấu.
   
   
3. 
   Phương pháp chi phí (Cost / Cost Approach):
   Xác định chi phí để tái tạo hoặc thay thế tài sản, sau đó trừ hao mòn để ra giá.
   
   
4. 
   Phương pháp lợi nhuận (Profit Method):
   Thường dùng với tài sản đầu tư hoặc kinh doanh, dựa trên lợi nhuận tiềm năng của tài sản.
   
   
5. 
   Phương pháp thặng dư (Residual / Development Method):
   Dùng cho dự án bất động sản — xác định giá trị bằng cách tính lợi nhuận còn lại sau khi trừ chi phí đầu tư, chi phí phát triển.
   

Tùy từng loại tài sản, mục đích định giá, điều kiện thị trường, người thẩm định sẽ lựa chọn hoặc kết hợp nhiều phương pháp để đưa ra kết quả hợp lý nhất.

6. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thẩm định​

Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giúp quá trình định giá diễn ra nhanh chóng, chính xác:

6.1 Đối với cá nhân hoặc tổ chức chủ tài sản​

• 
  Cá nhân: CMND/CCCD, hộ khẩu, nếu người nộp hồ sơ không phải chủ thì cần giấy ủy quyền.
  
  
• 
  Tổ chức: Giấy đăng ký kinh doanh, giấy đăng ký thuế, quyết định thành lập; nếu ủy quyền thì phải có giấy ủy quyền hợp lệ.
  

6.2 Hồ sơ pháp lý – kỹ thuật của bất động sản​

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hợp đồng mua bán, chuyển nhượng;
• Sơ đồ thửa đất, bản vẽ mặt bằng, mặt cắt;
• Bản đồ hiện trạng, giấy phép xây dựng, xác nhận quyền sở hữu công trình;
• Bản thiết kế, hồ sơ nghiệm thu, hồ sơ quyết toán (nếu có);
• Các tài liệu thuế, lệ phí liên quan;
• Hồ sơ kỹ thuật hoàn công, bản vẽ hoàn công;
• Tờ khai liên quan (lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất)…

Tất cả tài liệu này giúp người định giá nắm chính xác thực trạng tài sản.

7. Quy trình thẩm định giá​

Một quy trình định giá chuẩn bao gồm nhiều bước logic dưới đây:

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu​

Khách hàng gửi yêu cầu thẩm định kèm hồ sơ pháp lý sơ bộ và mục đích định giá.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ​

Bộ phận định giá xem xét các giấy tờ, đánh giá tính hợp lệ, thiếu gì thì yêu cầu bổ sung, xác định mục đích định giá rõ.

Bước 3: Khảo sát thực tế & điều tra thị trường​

Thẩm định viên đến thực địa, đánh giá môi trường xung quanh, thu thập thông tin thị trường (giao dịch tương tự, biến động giá, nhu cầu…) và lập báo giá sơ bộ nếu khách yêu cầu.

Bước 4: Xử lý dữ liệu & định giá​

• So sánh thông tin thực địa với dữ liệu thị trường;
• Áp dụng phương pháp định giá phù hợp (một hay kết hợp nhiều phương pháp);
• Phối hợp trao đổi chuyên gia nếu cần;
• Lập dự thảo báo cáo định giá.

Bước 5: Kiểm tra chất lượng nội bộ​

Bộ phận kiểm soát xem xét lại toàn bộ luận cứ pháp lý, dữ liệu thị trường, cách chọn phương pháp, cách xử lý chi tiết để đảm bảo không sai sót.

Bước 6: Phê duyệt và rà soát cuối​

Sau khi kiểm soát nội bộ đạt yêu cầu, lãnh đạo hoặc hội đồng chuyên môn duyệt bản kết quả cuối cùng.

Bước 7: Ban hành kết quả thẩm định​

Báo cáo thẩm định và chứng thư chính thức được phát hành cho khách hàng, có giá trị sử dụng theo mục đích đã thỏa thuận.

8. Vai trò & ý nghĩa của thẩm định giá bất động sản​

• Công bằng – minh bạch: giúp các bên giao dịch dựa trên cơ sở khách quan, tránh tranh chấp.
• Căn cứ pháp lý: phục vụ các thủ tục hành chính, tài chính, ngân hàng, đền bù, thuế, kế toán…
• Quản lý nhà nước: hỗ trợ việc hoạch định quy hoạch, định giá tài sản công, chính sách đất đai.
• Hỗ trợ đầu tư: xác định tính khả thi của dự án, xác định rủi ro, tiềm năng sinh lời.
• Giảm rủi ro: giảm sai lệch giá, tránh đầu cơ quá đà, hạn chế rủi ro cho các bên tham gia thị trường.

Rate this post

Bài viết Thẩm định giá bất động sản: Khái niệm, phương pháp, quy trình và vai trò năm 2025 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày .

Tiếp tục đọc...