Luật Đất đai 2024, với nhiều điểm đổi mới quan trọng trong lĩnh vực tài chính đất đai và định giá đất, đã xác lập rõ ràng hơn vị trí pháp lý, quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất. Các quy định này không chỉ nhằm nâng cao chất lượng công tác xác định giá đất, mà còn hướng tới mục tiêu minh bạch hóa quy trình, kiểm soát rủi ro lợi ích nhóm và tăng cường trách nhiệm nghề nghiệp của các tổ chức tham gia tư vấn.
Đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia đặc biệt mà còn là nguồn lực kinh tế quan trọng, đóng góp to lớn vào sự phát triển bền vững của đất nước. Trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bài toán về định giá đất luôn là tâm điểm của những tranh luận pháp lý và thực tiễn, bởi lẽ một mức giá không hợp lý có thể dẫn đến thất thoát ngân sách hoặc làm phát sinh những khiếu kiện kéo dài.
Bước sang kỷ nguyên của Luật Đất đai năm 2024, nhà lập pháp đã thực hiện một bước ngoặt lịch sử khi bãi bỏ “Khung giá đất” và xác lập nguyên tắc định giá đất theo thị trường. Trong bối cảnh đó, vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Không còn đơn thuần là đơn vị hỗ trợ kỹ thuật, các tổ chức này hiện nay được xem là một chủ thể độc lập, chuyên nghiệp, giữ vai trò trung gian bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất. Điều 162 Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn, tạo lập một hành lang pháp lý chặt chẽ để những “trọng tài kinh tế” này hoạt động.
Đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia đặc biệt mà còn là nguồn lực kinh tế quan trọng, đóng góp to lớn vào sự phát triển bền vững của đất nước. Trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bài toán về định giá đất luôn là tâm điểm của những tranh luận pháp lý và thực tiễn, bởi lẽ một mức giá không hợp lý có thể dẫn đến thất thoát ngân sách hoặc làm phát sinh những khiếu kiện kéo dài.
Bước sang kỷ nguyên của Luật Đất đai năm 2024, nhà lập pháp đã thực hiện một bước ngoặt lịch sử khi bãi bỏ “Khung giá đất” và xác lập nguyên tắc định giá đất theo thị trường. Trong bối cảnh đó, vai trò của các tổ chức tư vấn xác định giá đất trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Không còn đơn thuần là đơn vị hỗ trợ kỹ thuật, các tổ chức này hiện nay được xem là một chủ thể độc lập, chuyên nghiệp, giữ vai trò trung gian bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất. Điều 162 Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn, tạo lập một hành lang pháp lý chặt chẽ để những “trọng tài kinh tế” này hoạt động.
1. Định nghĩa tổ chức tư vấn xác định giá đất
Tổ chức tư vấn xác định giá đất là một đơn vị có chức năng hỗ trợ cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân trong việc xác định giá trị của các thửa đất, khu đất trên thị trường dựa trên các quy định pháp luật. Những tổ chức này bao gồm các công ty kinh doanh dịch vụ xác định giá đất, dịch vụ thẩm định giá, và cả các đơn vị sự nghiệp công lập. Họ thực hiện chức năng định giá đất nhằm đưa ra giá trị đất chính xác, phản ánh đúng giá trị kinh tế và thị trường, góp phần vào việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò rất quan trọng trong các hoạt động liên quan đến giao dịch đất đai. Cụ thể, họ giúp xác định giá trị của một thửa đất khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, đấu giá hoặc đền bù đất đai. Ngoài ra, các tổ chức này còn đóng vai trò tư vấn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xác định giá đất khi thực hiện các chính sách về đất đai, ví dụ như khi điều chỉnh bảng giá đất hoặc quy hoạch sử dụng đất. Tổ chức tư vấn xác định giá đất đóng góp quan trọng vào việc bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong quá trình định giá, từ đó giúp hạn chế những sai sót và xung đột liên quan đến giá trị đất.
Điều 162 Luật Đất đai 2024 đã cung cấp cơ sở pháp lý rõ ràng cho hoạt động của các tổ chức tư vấn xác định giá đất. Quy định này giúp chuẩn hóa và quản lý chặt chẽ hoạt động của các tổ chức tư vấn, đảm bảo rằng việc định giá đất được thực hiện theo đúng quy định, minh bạch và khách quan. Điều 162 cũng giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình xác định giá đất, bao gồm cả người mua, người bán và các cơ quan nhà nước. Từ đó, việc định giá đất trở nên đáng tin cậy và góp phần quan trọng vào việc ổn định thị trường bất động sản.
Tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò rất quan trọng trong các hoạt động liên quan đến giao dịch đất đai. Cụ thể, họ giúp xác định giá trị của một thửa đất khi tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, đấu giá hoặc đền bù đất đai. Ngoài ra, các tổ chức này còn đóng vai trò tư vấn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xác định giá đất khi thực hiện các chính sách về đất đai, ví dụ như khi điều chỉnh bảng giá đất hoặc quy hoạch sử dụng đất. Tổ chức tư vấn xác định giá đất đóng góp quan trọng vào việc bảo đảm tính minh bạch và công bằng trong quá trình định giá, từ đó giúp hạn chế những sai sót và xung đột liên quan đến giá trị đất.
Điều 162 Luật Đất đai 2024 đã cung cấp cơ sở pháp lý rõ ràng cho hoạt động của các tổ chức tư vấn xác định giá đất. Quy định này giúp chuẩn hóa và quản lý chặt chẽ hoạt động của các tổ chức tư vấn, đảm bảo rằng việc định giá đất được thực hiện theo đúng quy định, minh bạch và khách quan. Điều 162 cũng giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình xác định giá đất, bao gồm cả người mua, người bán và các cơ quan nhà nước. Từ đó, việc định giá đất trở nên đáng tin cậy và góp phần quan trọng vào việc ổn định thị trường bất động sản.
2. Điều kiện để tổ chức được thực hiện tư vấn xác định giá đất
Để đảm bảo chất lượng của dịch vụ công quan trọng này và loại bỏ tình trạng các đơn vị yếu kém tham gia thị trường, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã thiết lập các hàng rào kỹ thuật và nhân sự nghiêm ngặt.
Căn cứ Khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai 2024, tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất phải thuộc một trong các hình thức sau:
Quy định này mở rộng đối tượng tham gia, cho phép các đơn vị sự nghiệp (ví dụ các Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường, Viện nghiên cứu) được tham gia cung cấp dịch vụ, tạo ra sự cạnh tranh về chất lượng. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu về việc đảm bảo tính độc lập giữa đơn vị tư vấn (dù là công lập) và cơ quan quyết định giá.
Đây là rào cản kỹ thuật quan trọng nhất. Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024, tổ chức phải đáp ứng các tiêu chuẩn nhân sự khắt khe: Tổ chức phải có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất hoặc 03 thẩm định viên về giá theo quy định của Chính phủ. So với quy định cũ, yêu cầu này buộc các tổ chức phải duy trì một đội ngũ nhân sự cơ hữu ổn định, tránh tình trạng “công ty ma” chỉ thuê mướn bằng cấp để đấu thầu rồi bán thầu.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về điều kiện của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất (nếu chưa có thẻ thẩm định viên về giá):
Căn cứ Khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai 2024, tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất phải thuộc một trong các hình thức sau:
- Doanh nghiệp: Có đăng ký hoạt động kinh doanh dịch vụ xác định giá đất hoặc kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
- Đơn vị sự nghiệp công lập: Có chức năng kinh doanh dịch vụ xác định giá đất hoặc kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
Quy định này mở rộng đối tượng tham gia, cho phép các đơn vị sự nghiệp (ví dụ các Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường, Viện nghiên cứu) được tham gia cung cấp dịch vụ, tạo ra sự cạnh tranh về chất lượng. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu về việc đảm bảo tính độc lập giữa đơn vị tư vấn (dù là công lập) và cơ quan quyết định giá.
Đây là rào cản kỹ thuật quan trọng nhất. Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024, tổ chức phải đáp ứng các tiêu chuẩn nhân sự khắt khe: Tổ chức phải có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất hoặc 03 thẩm định viên về giá theo quy định của Chính phủ. So với quy định cũ, yêu cầu này buộc các tổ chức phải duy trì một đội ngũ nhân sự cơ hữu ổn định, tránh tình trạng “công ty ma” chỉ thuê mướn bằng cấp để đấu thầu rồi bán thầu.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về điều kiện của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất (nếu chưa có thẻ thẩm định viên về giá):
- Trình độ: Có bằng tốt nghiệp đại học trở lên thuộc các chuyên ngành: Quản lý đất đai, Địa chính, Bất động sản, Thẩm định giá, Kinh tế, Tài chính, Kế toán, Kiểm toán, Ngân hàng.
- Kinh nghiệm: Phải có ít nhất 36 tháng công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo tính đến ngày đăng ký hành nghề. Đây là điểm mới quan trọng nhằm đảm bảo định giá viên có đủ độ “chín” và kinh nghiệm thực tiễn, tránh việc sinh viên mới ra trường chưa đủ trải nghiệm đã tham gia định giá các tài sản lớn của quốc gia.
- Chứng chỉ: Phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do cơ sở đào tạo đủ điều kiện cấp.
3. Quyền của tổ chức tư vấn xác định giá đất
Quyền được cung cấp dịch vụ tư vấn xác định giá đất: Đây là quyền năng cơ bản nhất về mặt hành nghề, cho phép tổ chức tư vấn tham gia trực tiếp vào thị trường dịch vụ công và dịch vụ dân sự. Cụ thể, tổ chức có quyền ký kết hợp đồng với các cơ quan Nhà nước để xác định giá đất cụ thể, xây dựng bảng giá đất, hoặc ký kết với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu định giá đất cho các mục đích dân sự khác. Quyền này khẳng định vị thế pháp lý của tổ chức tư vấn như một đơn vị độc lập, có đủ điều kiện chuyên môn để thực hiện các công việc liên quan đến tài chính đất đai – một lĩnh vực đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về cả pháp luật và thị trường.
Quyền yêu cầu cung cấp thông tin và tài liệu phục vụ định giá: Để đưa ra một con số giá đất sát với giá thị trường và đảm bảo tính công bằng, dữ liệu đầu vào là yếu tố quyết định. Luật quy định tổ chức tư vấn có quyền yêu cầu bên thuê tư vấn, cùng các cơ quan, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ và thông tin cần thiết.
Quyền yêu cầu này là công cụ pháp lý quan trọng để giải quyết bài toán “đói thông tin” hoặc “thông tin sai lệch” mà các đơn vị định giá thường gặp phải, giúp kết quả tư vấn có đầy đủ cơ cứ khoa học và thực tiễn.
Các quyền khác theo quy định của pháp luật liên quan: Ngoài các quyền đặc thù trong lĩnh vực đất đai, tổ chức tư vấn còn được hưởng đầy đủ các quyền lợi của một thực thể kinh doanh theo quy định của pháp luật hiện hành.
Quyền yêu cầu cung cấp thông tin và tài liệu phục vụ định giá: Để đưa ra một con số giá đất sát với giá thị trường và đảm bảo tính công bằng, dữ liệu đầu vào là yếu tố quyết định. Luật quy định tổ chức tư vấn có quyền yêu cầu bên thuê tư vấn, cùng các cơ quan, cá nhân có liên quan cung cấp hồ sơ và thông tin cần thiết.
- Đối với bên thuê tư vấn: Tổ chức có quyền yêu cầu các hồ sơ pháp lý về thửa đất, các chỉ tiêu quy hoạch, hiện trạng sử dụng đất và các hợp đồng giao dịch liên quan.
- Đối với cơ quan Nhà nước: Quyền này cho phép tổ chức tiếp cận các kho dữ liệu về địa chính, quy hoạch sử dụng đất, và lịch sử các giao dịch đất đai đã thành công tại khu vực lân cận.
Quyền yêu cầu này là công cụ pháp lý quan trọng để giải quyết bài toán “đói thông tin” hoặc “thông tin sai lệch” mà các đơn vị định giá thường gặp phải, giúp kết quả tư vấn có đầy đủ cơ cứ khoa học và thực tiễn.
Các quyền khác theo quy định của pháp luật liên quan: Ngoài các quyền đặc thù trong lĩnh vực đất đai, tổ chức tư vấn còn được hưởng đầy đủ các quyền lợi của một thực thể kinh doanh theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Quyền về hợp đồng: Được tự do thỏa thuận về giá phí dịch vụ, phương thức thanh toán và các điều khoản khác phù hợp với quy định của Luật dân sự.
- Quyền bảo hộ nghề nghiệp: Được Nhà nước bảo hộ trước các hành vi can thiệp trái pháp luật vào quá trình định giá, nhằm đảm bảo kết quả tư vấn hoàn toàn khách quan.
- Quyền tham gia tổ chức nghề nghiệp: Được tham gia các hiệp hội thẩm định giá để nâng cao năng lực, trao đổi kinh nghiệm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của hội viên.
4. Nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất
Tuân thủ quy trình và phương pháp pháp định: Nghĩa vụ đầu tiên và quan trọng nhất là việc tổ chức tư vấn phải tuyệt đối chấp hành các nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đã được luật hóa. Điều này đồng nghĩa với việc đơn vị tư vấn không được tự ý đưa ra các tiêu chí cảm tính mà phải dựa trên những phương pháp khoa học (như so sánh, thặng dư, thu nhập…) và trình tự thủ tục khắt khe. Việc tuân thủ này đảm bảo rằng kết quả định giá cuối cùng có giá trị pháp lý và tương thích với hệ thống quản lý đất đai chung của quốc gia.
Tính độc lập, khách quan và trung thực: Đây là nền tảng đạo đức và uy tín trong hoạt động tư vấn. Tổ chức tư vấn phải hoạt động hoàn toàn độc lập với các bên liên quan (người có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất) để tránh tình trạng xung đột lợi ích. Sự khách quan và trung thực đòi hỏi tổ chức phải phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, không làm sai lệch số liệu để phục vụ lợi ích của bất kỳ cá nhân hay nhóm lợi ích nào.
Quản lý đạo đức nghề nghiệp của định giá viên: Tổ chức tư vấn không chỉ chịu trách nhiệm về kết quả công việc mà còn có nghĩa vụ giám sát tư cách đạo đức của đội ngũ nhân sự. Việc bảo đảm tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc biên chế tổ chức giúp ngăn ngừa các hành vi nhũng nhiễu, thông đồng hoặc trục lợi trong quá trình thu thập và xử lý dữ liệu giá đất.
Trách nhiệm chuyên môn và pháp lý: Tổ chức phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về các chứng thư hoặc báo cáo tư vấn do mình thực hiện. Nếu có sai sót về chuyên môn dẫn đến gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc người dân, tổ chức tư vấn phải đối mặt với các chế tài xử phạt hoặc bồi thường dân sự. Nghĩa vụ này buộc các đơn vị phải xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ chặt chẽ để hạn chế tối đa sai lệch kỹ thuật.
Chấp hành sự thanh tra và báo cáo định kỳ: Hoạt động tư vấn giá đất đặt dưới sự giám sát trực tiếp của cơ quan quản lý nhà nước. Tổ chức có nghĩa vụ hợp tác trong các đợt thanh tra, kiểm tra và phải chủ động báo cáo kết quả hoạt động về cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Điều này giúp Nhà nước nắm bắt được diễn biến thị trường và quản lý chất lượng hoạt động của các đơn vị tư vấn trên địa bàn.
Quản lý danh sách định giá viên: Để đảm bảo tính hợp pháp của nhân sự thực hiện nhiệm vụ, tổ chức tư vấn phải đăng ký và cập nhật thường xuyên danh sách định giá viên với cơ quan chức năng. Nghĩa vụ này giúp cơ quan nhà nước kiểm soát được năng lực hành nghề và điều kiện hành nghề của các cá nhân trong tổ chức, tránh tình trạng sử dụng nhân sự không đủ tiêu chuẩn chuyên môn.
Tham gia các Hội đồng thẩm định giá: Khi có yêu cầu từ cơ quan nhà nước, tổ chức tư vấn phải có trách nhiệm cử đại diện tham gia vào Hội đồng thẩm định bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể. Nghĩa vụ này thể hiện sự phối hợp giữa khu vực tư nhân và Nhà nước, đóng góp tri thức chuyên môn để giúp Hội đồng thẩm định đưa ra các quyết định về giá đất sát với thực tế nhất.
Lưu trữ hồ sơ tài liệu: Việc lưu trữ hồ sơ không chỉ đơn thuần là quản lý văn phòng mà là một nghĩa vụ pháp lý quan trọng để phục vụ việc tra cứu, đối soát hoặc giải quyết khiếu nại, tố cáo trong tương lai. Các tài liệu về phương pháp tính toán, nguồn dữ liệu đầu vào và các bằng chứng thực địa phải được bảo quản nghiêm ngặt theo thời hạn quy định.
Tính độc lập, khách quan và trung thực: Đây là nền tảng đạo đức và uy tín trong hoạt động tư vấn. Tổ chức tư vấn phải hoạt động hoàn toàn độc lập với các bên liên quan (người có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất) để tránh tình trạng xung đột lợi ích. Sự khách quan và trung thực đòi hỏi tổ chức phải phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, không làm sai lệch số liệu để phục vụ lợi ích của bất kỳ cá nhân hay nhóm lợi ích nào.
Quản lý đạo đức nghề nghiệp của định giá viên: Tổ chức tư vấn không chỉ chịu trách nhiệm về kết quả công việc mà còn có nghĩa vụ giám sát tư cách đạo đức của đội ngũ nhân sự. Việc bảo đảm tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc biên chế tổ chức giúp ngăn ngừa các hành vi nhũng nhiễu, thông đồng hoặc trục lợi trong quá trình thu thập và xử lý dữ liệu giá đất.
Trách nhiệm chuyên môn và pháp lý: Tổ chức phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về các chứng thư hoặc báo cáo tư vấn do mình thực hiện. Nếu có sai sót về chuyên môn dẫn đến gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc người dân, tổ chức tư vấn phải đối mặt với các chế tài xử phạt hoặc bồi thường dân sự. Nghĩa vụ này buộc các đơn vị phải xây dựng quy trình kiểm soát nội bộ chặt chẽ để hạn chế tối đa sai lệch kỹ thuật.
Chấp hành sự thanh tra và báo cáo định kỳ: Hoạt động tư vấn giá đất đặt dưới sự giám sát trực tiếp của cơ quan quản lý nhà nước. Tổ chức có nghĩa vụ hợp tác trong các đợt thanh tra, kiểm tra và phải chủ động báo cáo kết quả hoạt động về cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Điều này giúp Nhà nước nắm bắt được diễn biến thị trường và quản lý chất lượng hoạt động của các đơn vị tư vấn trên địa bàn.
Quản lý danh sách định giá viên: Để đảm bảo tính hợp pháp của nhân sự thực hiện nhiệm vụ, tổ chức tư vấn phải đăng ký và cập nhật thường xuyên danh sách định giá viên với cơ quan chức năng. Nghĩa vụ này giúp cơ quan nhà nước kiểm soát được năng lực hành nghề và điều kiện hành nghề của các cá nhân trong tổ chức, tránh tình trạng sử dụng nhân sự không đủ tiêu chuẩn chuyên môn.
Tham gia các Hội đồng thẩm định giá: Khi có yêu cầu từ cơ quan nhà nước, tổ chức tư vấn phải có trách nhiệm cử đại diện tham gia vào Hội đồng thẩm định bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể. Nghĩa vụ này thể hiện sự phối hợp giữa khu vực tư nhân và Nhà nước, đóng góp tri thức chuyên môn để giúp Hội đồng thẩm định đưa ra các quyết định về giá đất sát với thực tế nhất.
Lưu trữ hồ sơ tài liệu: Việc lưu trữ hồ sơ không chỉ đơn thuần là quản lý văn phòng mà là một nghĩa vụ pháp lý quan trọng để phục vụ việc tra cứu, đối soát hoặc giải quyết khiếu nại, tố cáo trong tương lai. Các tài liệu về phương pháp tính toán, nguồn dữ liệu đầu vào và các bằng chứng thực địa phải được bảo quản nghiêm ngặt theo thời hạn quy định.
5. Những điểm mới về tư vấn giá đất so với luật cũ
Sự thay đổi giữa hai đạo luật tạo ra một môi trường hoạt động hoàn toàn khác biệt cho các tổ chức tư vấn.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết 4 phương pháp định giá mà tổ chức tư vấn phải áp dụng:
Phương pháp so sánh: Được ưu tiên áp dụng khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh tương đồng đã giao dịch thành công hoặc được chào bán. Nghị định đưa ra công thức điều chỉnh cụ thể về thời hạn sử dụng đất, vị trí, quy mô.
Công thức: Giá trị thửa đất so sánh = Giá đất thửa so sánh – Giá trị tài sản trên đất (nếu có).
Phương pháp thu nhập: Áp dụng cho đất tạo ra thu nhập định kỳ.
Công thức: Giá đất = Thu nhập ròng bình quân năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân. Việc quy định dùng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (thường của các ngân hàng thương mại nhà nước) giúp chuẩn hóa đầu vào, giảm sự tùy tiện của tư vấn.
Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho các dự án phát triển BĐS. Đây là phương pháp gây tranh cãi nhất nhưng vẫn được giữ lại. Tư vấn phải ước tính Tổng doanh thu và Tổng chi phí phát triển.
Phương pháp hệ số điều chỉnh: Áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất diện tích nhỏ hoặc tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình.
Nếu các phương pháp xác định giá đất cụ thể (So sánh, Thu nhập, Thặng dư) cho kết quả thấp hơn giá trong Bảng giá đất, thì phải sử dụng giá trong Bảng giá đất. Đây là “chốt chặn” an toàn để tránh thất thoát ngân sách.
| Tiêu chí so sánh | Luật Đất đai 2013 | Luật Đất đai 2024 | Tác động đến Tổ chức tư vấn |
| Căn cứ định giá | Dựa trên Khung giá đất (Chính phủ) và Bảng giá đất (5 năm/lần). | Bỏ Khung giá đất. Định giá theo nguyên tắc thị trường. | Tăng quyền chủ động nhưng tăng rủi ro trách nhiệm giải trình về số liệu thị trường. |
| Tần suất Bảng giá đất | Định kỳ 05 năm/lần. | Định kỳ hằng năm (từ 01/01/2026). | Khối lượng công việc tăng, tạo nguồn thu ổn định nhưng áp lực tiến độ lớn. |
| Phương pháp định giá | 5 phương pháp (So sánh, Chiết trừ, Thu nhập, Thặng dư, Hệ số). | 4 phương pháp (So sánh, Thu nhập, Thặng dư, Hệ số). Lồng ghép Chiết trừ vào So sánh. | Tinh gọn quy trình kỹ thuật. Phương pháp thặng dư vẫn được giữ lại dù có nhiều tranh luận. |
| Vai trò tư vấn | Khuyến khích tham gia. | Bắt buộc trong quy trình xây dựng Bảng giá và giá đất cụ thể. | Vị thế pháp lý được nâng cao, trở thành mắt xích không thể thiếu. |
| Điều kiện hành nghề | Quy định chưa chặt chẽ về kinh nghiệm. | Yêu cầu 03 định giá viên, 36 tháng kinh nghiệm. | Rào cản gia nhập ngành cao hơn, lọc bớt các đơn vị yếu kém. |
| Thành viên Hội đồng | Tư vấn có thể tham gia lỏng lẻo. | Quy định rõ “Tường lửa”: Tư vấn xác định giá không được là thành viên Hội đồng thẩm định giá của cùng gói thầu. | Tăng tính minh bạch, khách quan, tránh xung đột lợi ích. |
Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết 4 phương pháp định giá mà tổ chức tư vấn phải áp dụng:
Phương pháp so sánh: Được ưu tiên áp dụng khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh tương đồng đã giao dịch thành công hoặc được chào bán. Nghị định đưa ra công thức điều chỉnh cụ thể về thời hạn sử dụng đất, vị trí, quy mô.
Công thức: Giá trị thửa đất so sánh = Giá đất thửa so sánh – Giá trị tài sản trên đất (nếu có).
Phương pháp thu nhập: Áp dụng cho đất tạo ra thu nhập định kỳ.
Công thức: Giá đất = Thu nhập ròng bình quân năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân. Việc quy định dùng lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (thường của các ngân hàng thương mại nhà nước) giúp chuẩn hóa đầu vào, giảm sự tùy tiện của tư vấn.
Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho các dự án phát triển BĐS. Đây là phương pháp gây tranh cãi nhất nhưng vẫn được giữ lại. Tư vấn phải ước tính Tổng doanh thu và Tổng chi phí phát triển.
Phương pháp hệ số điều chỉnh: Áp dụng cho các trường hợp thu hồi đất diện tích nhỏ hoặc tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình.
Nếu các phương pháp xác định giá đất cụ thể (So sánh, Thu nhập, Thặng dư) cho kết quả thấp hơn giá trong Bảng giá đất, thì phải sử dụng giá trong Bảng giá đất. Đây là “chốt chặn” an toàn để tránh thất thoát ngân sách.
6. Quy trình phối hợp giữa tổ chức tư vấn và hội đồng thẩm định giá đất
Quy trình này được quy định chặt chẽ nhằm tạo ra cơ chế kiểm soát và đối trọng.
Bước 1: Lựa chọn và Ký kết hợp đồng
Cơ quan Nông nghiệp và Môi trường (cấp tỉnh/xã) tổ chức lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Bước 2: Tổ chức tư vấn thực hiện định giá
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra và lập phương án
Sở NN&MT kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của chứng thư định giá. Dựa trên kết quả tư vấn, Sở lập Hồ sơ phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định.
Bước 4: Thẩm định giá đất (Hội đồng thẩm định)
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (do UBND cấp có thẩm quyền thành lập) tiến hành thẩm định.
Bước 5: Quyết định giá đất: Dựa trên kết quả thẩm định, UBND cấp có thẩm quyền ban hành Quyết định giá đất cụ thể.
Tổ chức tư vấn có trách nhiệm giải trình các yếu tố đầu vào, cơ sở lựa chọn tài sản so sánh trước Hội đồng. Kinh phí hoạt động của Hội đồng, bao gồm cả chi phí mời chuyên gia phản biện độc lập, được bố trí trong ngân sách.
Bước 1: Lựa chọn và Ký kết hợp đồng
Cơ quan Nông nghiệp và Môi trường (cấp tỉnh/xã) tổ chức lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Bước 2: Tổ chức tư vấn thực hiện định giá
- Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất và thị trường.
- Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.
- Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và Dự thảo Chứng thư định giá đất.
- Gửi kết quả cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra và lập phương án
Sở NN&MT kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của chứng thư định giá. Dựa trên kết quả tư vấn, Sở lập Hồ sơ phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định.
Bước 4: Thẩm định giá đất (Hội đồng thẩm định)
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (do UBND cấp có thẩm quyền thành lập) tiến hành thẩm định.
- Thành phần Hội đồng: Chủ tịch UBND (Chủ tịch Hội đồng), đại diện Sở Tài chính (Phó CT), Sở NN&MT, và các sở ngành liên quan.
- Sự tham gia của chuyên gia/tư vấn: Hội đồng có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia tham gia để phản biện.
- Quy định “Tường lửa”: Nghị định 71 quy định người tham gia Hội đồng (với tư cách đại diện tổ chức tư vấn) không được thuộc tổ chức tư vấn đã được thuê để xác định giá đất cho chính gói thầu đó. Điều này ngăn chặn tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”.
Bước 5: Quyết định giá đất: Dựa trên kết quả thẩm định, UBND cấp có thẩm quyền ban hành Quyết định giá đất cụ thể.
Tổ chức tư vấn có trách nhiệm giải trình các yếu tố đầu vào, cơ sở lựa chọn tài sản so sánh trước Hội đồng. Kinh phí hoạt động của Hội đồng, bao gồm cả chi phí mời chuyên gia phản biện độc lập, được bố trí trong ngân sách.
Kết luận
Tóm lại, những quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất tại Điều 162 Luật Đất đai 2024 đã phác thảo nên một chân dung chuyên nghiệp, độc lập và đầy trách nhiệm của các đơn vị định giá trong giai đoạn mới. Bằng việc trao cho họ quyền tiếp cận thông tin sâu rộng nhưng đồng thời siết chặt nghĩa vụ về tính trung thực, khách quan và tuân thủ phương pháp luận khoa học, Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một “màng lọc” quan trọng để loại bỏ những sai số chủ quan trong công tác định giá đất.
Tuy nhiên, để những quy định này thực sự đi vào đời sống và phát huy tối đa hiệu quả, không chỉ cần sự tự giác tuân thủ của các tổ chức tư vấn mà còn đòi hỏi một cơ chế giám sát hậu kiểm nghiêm ngặt từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Trong tương lai, khi bảng giá đất được cập nhật hàng năm và các giao dịch chuyển nhượng được số hóa, các tổ chức tư vấn sẽ trở thành những “kho dữ liệu sống”, góp phần giúp Nhà nước điều tiết thị trường một cách linh hoạt và chính xác. Khép lại hồ sơ về Điều 162, chúng ta thấy rõ một thông điệp mạnh mẽ: Giá đất không chỉ là những con số trên chứng thư, mà đó là thước đo của niềm tin giữa người dân và chính quyền, là nền tảng để hài hòa lợi ích và thúc đẩy mọi nguồn lực đất đai phục vụ cho mục tiêu phồn vinh của quốc gia.
Tuy nhiên, để những quy định này thực sự đi vào đời sống và phát huy tối đa hiệu quả, không chỉ cần sự tự giác tuân thủ của các tổ chức tư vấn mà còn đòi hỏi một cơ chế giám sát hậu kiểm nghiêm ngặt từ phía cơ quan quản lý nhà nước. Trong tương lai, khi bảng giá đất được cập nhật hàng năm và các giao dịch chuyển nhượng được số hóa, các tổ chức tư vấn sẽ trở thành những “kho dữ liệu sống”, góp phần giúp Nhà nước điều tiết thị trường một cách linh hoạt và chính xác. Khép lại hồ sơ về Điều 162, chúng ta thấy rõ một thông điệp mạnh mẽ: Giá đất không chỉ là những con số trên chứng thư, mà đó là thước đo của niềm tin giữa người dân và chính quyền, là nền tảng để hài hòa lợi ích và thúc đẩy mọi nguồn lực đất đai phục vụ cho mục tiêu phồn vinh của quốc gia.
Rate this post
Bài viết Quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất theo Luật đất đai 2024 đã xuất hiện đầu tiên vào ngày .
Tiếp tục đọc...
Chủ đề liên quan
Chủ đề quan tâm
![TOP 100 mẫu cửa nhựa composite đẹp năm 2026 | Hoabinhdoor](https://i0.wp.com/"]hoabinhdoor.com/wp-content/uploads/2021/03/tay-12-1-e1614764902450.jpg.webp?resize=95%2C71.25&quality=100&strip=all)
