Thẩm Định Giá Phương pháp thu nhập hay Phương pháp đầu tư trong thẩm định giá bất động sản

1. Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng.

03 nguyên tắc khi áp dụng phương pháp thu nhập:

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• Nguyên tắc cung cầu
• Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.

Các trường hợp áp dụng

• Phương pháp thu nhâp hay Phưuơng pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường thẩm định đối với tài sản có khả năng tạo ra sự thặng duư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó.
• Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng
• Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

2. Phương pháp luận phương pháp thu nhập truyền thống
Phương pháp luận của pháp thu nhập truyền thống được xây dựng từ các hiểu biết sau:

• Dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như thế nhận được trong tương lai.Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai củathu nhập.
• Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ bất động sản đó.
• Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá.

Công thức
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hoá
Thu nhậpròng = Doanh thu – Chi phí – thuế

Lãi suất vốn hoá còn gọi là suất lợi tức bắt buộc hay tỷ lệ hoàn vốn
Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc) =
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi + Phụ phí rủi ro
Trong đó :
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi =
lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến
3. Các bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống
Bước1: Ước tính Doanh thu của bất động sản.
Bước 2: Ước tính Tổng chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa…)
Bước 3: Tính thu nhập nhập ròng
Bước 4: Xác định lãi xuất vốn hoá
Bước 5: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của bất động sản
4. Các hạn chế của phương pháp thu nhập truyền thống
– Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ
– Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu
– Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau
5. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
Trong quá trình chuyển hoá dòng tiền cần chú ý đến thực tế số tiền nhận được hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậy cần tính dến việcchiết khấu giá trị thu nhập trong tương lai.
– Có 02 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu
Phương pháp giá trị ròng hiện tại (Giá trị hiện tại thuần (NPV – Net Present Value):
Giá trị ròng hiện tại (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị ròng hiện tại dương cho thấy tài sản gia tăng theo một suất lợi tức mong muốn.
Phương pháp này có thể sử dụng để xác định giá trị hiện tại của một tài sản có tiềm năng phát triển, hay để xác định giá bán, giá mua của một tài sản.
Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR- Internal rate of retur)
Suất lợi tức nội hoàn (IRR) là tỷ lệ chiết khấu cân bằng giá trị hiện tại của lợi nhuận từ một đầu tư mang lại với chi phí mua bán ban đầu. Đây là tỷ suất chiết khấu mà với nó giá trị ròng hiện tại (NPV) của đầu tư bằng 0. Một công trình có thể đứng vững được nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn.
Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV) có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một tài sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định mua/bán của một tài sản.
Rate this post

Continue reading...