1.Cơ sở lý luận của phương pháp Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư. 2.Các trường hợp áp dụng Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những tài sản có khả năng sinh lợi, trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại, mà dung lượng thương mại đó xác định dòng thu nhập hiển thị cho tài sản. Phương pháp này đặc biệt được áp dụng cho tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản. 3. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp lợi nhuận: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 4.Các bước tiếp cận của phương pháp lợi nhuận Bước1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm khoản lãi trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh… Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản theo công thức: Giá trị bất động sản = Lợi nhuận ròng /lãi suất vốn hoá 5. Những điều cần xem xét và hạn chế khi sử dụng phương pháp lợi nhuận Điều kiện cần xem xét: Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoản thu và khoản chi (nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước) Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể Xác định lãi xuất vốn hoá cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh được điều đó. Những hạn chế Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất. Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá . Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực. Đòi hỏi thẩm định viên có kiến thức về loại hình kinh doanh này. Rate this post Continue reading...
