Môi giới bất động sản được xem là một công ty có ngành nghề kinh doanh thuộc dạng thúc đẩy chốt hợp đồng mua bán nhà đất giữa nhà đầu tư với khách hàng mua BĐS, có nhiệm vụ là môi giới trung gian cùng là sàn phân phối liên kết bán dự án. Bởi thế nên dẫn tới nhu cầu hạch toán doanh thu môi giới bất động sản cũng sẽ khác biệt với doanh nghiệp đầu tư và xây dựng dự án BĐS. Đặc biệt lúc doanh số kinh doanh của nhân viên môi giới BĐS phần lớn đến từ hoa hồng môi giới, vì vậy vai trò của nhân lực vô cùng quan trọng, tất cả nhiệm vụ công việc của nhân viên kế toán chủ yếu quản lý và hạch toán lương thưởng nhân viên và chiết khấu hoa hồng trong giao dịch bất động sản thành công. Yếu tố nên có nếu hạch toán doanh thu môi giới địa ốc + Nhà đất khi đã bán cho khách được hoàn thành toàn bộ thủ tục cần thiết, đã được bàn giao cho khách mua nhà, môi giới bất động sản đã hoàn thành chuyển giao lợi ích và rủi ro được gắn liền với quyền sở hữu nhà đất cho khách hàng. + Tài chính thu được dựa vào bán hoặc cho thuê nhà đất xác định rõ ràng, kinh doanh BĐS đã hoàn thành xác định tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản. Nếu đủ các điều kiện này sàn phân phối BĐS mới hoàn thành ghi nhận doanh số, tiếp theo là có thể hạch toán được doanh số bất động sản. Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản Khi hạch toán doanh thu môi giới địa ốc, kế toán cần hiểu rõ được giới hạn hoạt động của môi giới bất động sản với thuần túy tư vấn nhằm cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS. Hạch toán các khoản phí môi giới BĐS Quan trọng là chi phí nhân viên kinh doanh dự án sẽ bao gồm tiền nhân lực là lương cho nhân viên tư vấn, chi phí đóng bảo hiểm đúng quy định, tiền thuế thu nhập với nhân viên có lương quá 10 triệu, cùng với các khoản chi phí khác. Tiền phí sản suất được dùn tại các sàn giao dịch chủ yếu gồm những vật dụng được trang bị thêm cho nhân sự nhằm hỗ trợ tư vấn khách hàng chẳng hạn công nghệ hỗ trợ (Landsoft Agency), máy vi tính, bút, thước, bàn ghế, tiền điện thoại, đồng phục, tờ rơi, máy tin, giấy tờ, các vật dụng khác…. Ngoài ra còn cần xác định các chi phí tiếp khách: bill khi ăn uống với khách hàng, chi phí cho nhân sự khác gồm: lương thưởng cho kế toán, quản lý… các khoản tiền như giấy bút, văn phòng phẩm các loại, chi phí khấu hao khi dùng thiết bị trong văn phòng như máy tính, bàn ghế…… đều không thể đưa vào trong giá vốn sẽ để ở khoản chi phí quản lý công ty sau này tính lãi lỗ của doanh nghiệp. + Những chứng từ, giấy tờ từ ngân hàng: cuối tháng ra ngân hàng: giấy báo nợ, sao kê chi tiết, lấy sổ phụ, UNC, lưu trữ những giấy báo khác dựa vào đó làm hạch toán doanh thu căn cứ vào sổ sách kế toán + Nhân viên kế toán vào cuối tháng sẽ làm kết toán kế toán để chuyển doanh số, chi phí đồng thời xác định tình hình kinh doanh tương tự các doanh nghiệp khác. Tính khoản tiền thuê TNDN sẽ phải nộp là bao nhiêu. Hạch toán doanh thu môi giới bất động sản Khi làm kế toán cho môi giới BĐS lúc hạch toán doanh thu môi giới cần kiểm soát chặt chẽ doanh số cụ thể của cụ thể từng loại bất động sản khi cho thuê hay bán từ đó dễ dàng hạch toán chính xác loại hình dịch vụ tạo doanh thu tới cho nhân viên môi giới địa ốc. Sau đó kế toán thực hiện tính ra được số tiền chi ra hình thành ra giá vốn của dịch vụ bất động sản tương ứng với doanh thu. Lúc này hạch toán doanh thu môi giới chi tiết cho nhân viên kinh doanh bất động sản là: + Nợ TK 131 chính là chi phí cần phải thu của khách khi bán bất động sản nhưng khoản tiền lại chưa thể thu được ngay. Tiêu biểu là những bất động sản chịu thuế: giá trị gia tăng, thuế bảo vệ môi trường, khoản thuế tiêu thụ đặc biệt, bộ phận kế toán cần phải tính toán doanh số bán bất động sản đồng thời cung cấp dịch vụ theo giá bán chưa có thuế, riêng các khoản thuế gián thu cần phải được nộp riêng biệt khi doanh thu bán BĐS được ghi nhận, trong đó gồm có nợ TK 131 là khoản nợ khách hàng phải thanh toán tổng giá, TK 511 chính là doanh số bán hàng BĐS cùng với dịch vụ chưa thuế kèm theo, TK 333 là các khoản phí đóng thuế nộp cho nhà nước. Chẳng hạn nếu không thể tách được những khoản tiền thuế cần phải đóng, kế toán sẽ ghi nhận khoản doanh số có cả các khoản thuế phải nộp. Kế toán định kỳ cần phải xác định rõ khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ cùng với ghi lại giảm doanh thu. Riêng những sản phẩm bất động sản mà khách hàng trả về, phòng kế toán khi hạch toán doanh thu môi giới sẽ phải nêu rõ khoản doanh thu bán bất động sản kèm cung cấp dịch vụ với giá bán chưa có thuế (nợ TK 511), những khoản thuế cùng chi phí cần nộp lên nhà nước – là số thuế GTGT của sản phẩm nhà đất bị khách hàng trả về, chi tiết cho từng loại thuế và khoản phải thu của khách hàng. Trong trường hợp môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách mua nhà thời điểm có chính sách thiết khấu bán hàng thương mại cùng chính sách giảm giá thì số tiền giảm giá, chiết khấu đó cũng sẽ được ghi lại ngay trên hóa đơn. Từ đấy kế toán phải phản ánh doanh số bán hàng thu được theo giá chiết khẩu hoặc được giảm (được ghi nhận theo doanh thu thuần) và không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản. Trường hợp trên hợp đồng bán bất động sản không có tiền giảm giá hay chiết khấu lý do là khách hàng chưa đủ điều kiện để được hưởng hoặc chưa xác định số phải chiết khấu, giảm giá thì hạch toán doanh thu môi giới cũng sẽ ghi nhận theo mức giá chưa được hưởng giảm giá (là doanh thu gộp). Do vậy nên sau khi ghi nhận doanh thu, nếu khách hàng đạt đủ điều kiện hưởng ưu đãi thì kế toán cần phải ghi nhận khoản giảm giá, chiết khấu chính là khoản tiền giảm doanh thu gộp. Vì vậy khi chủ đầu tư cần hạch toán doanh thu môi giới chính xác và tránh nhầm lẫn, hầu hết các chủ đầu tư cùng sàn giao dịch đã dùng phần mềm quản lý kinh doanh bất động sản như Landsoft Agency để tăng cường kiểm soát và hạch toán doanh thu bất động sản chính xác hơn. Xem thêm thông tin tại: landsoft.com.vn
