Theo Tiêu chuẩn TĐGVN 04 trong Quyết định 24 /2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính thì nội dung báo cáo thẩm định giá chuẩn bao gồm các nội dung sau: 1. Những thông tin cơ bản về: Tên, loại tài sản. Nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…) Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác). Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá. Ngày tháng năm thẩm định giá . Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh. Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá. Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh. 2. Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá: Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành. 3. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật. Vị trí của bất động sản. Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản. Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất. Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước. Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học công viên, bệnh viện, những trục đường chính. Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất. Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không. 4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý. Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước ngày cấp và số đăng ký của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản). Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo. Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề. Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện). Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản. 5. Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị bất động sản. Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản. Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào. 6. Kết quả khảo sát thực địa. Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa. Kết quả thu được từ khảo sát thực địa. Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó. Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đíc h, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn. 7. Những lập luận về mức giá cuối cùng: Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường bất động sản trong khu vực hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần thẩm định giá trên thị trường. Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. 8. Phương pháp thẩm định giá: Ứng dụng phương pháp lựa chọn cho phù hợp tuỳ thuộc vào từng bất động sản thẩm định giá. So sánh, phân tích và điều chỉnh, nhận định các điều kiện thị trường đối với khu vực bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh toạ lạc. Nêu hạn chế của các phương pháp áp dụng Cần đưa ra bảng so sánh mức độ chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực. 9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản. Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản. Phân loại, hạng tài sản. Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản. Nêu rõ cách thức xử lý, mức độ tác động của các hạn chế đó đến giá thị trường của bất động sản thẩm định giá.. Nêu rõ những quyền và lợi ích các nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. 10. Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm giá tài sản. Rate this post Continue reading...
