– Bài viết làm rõ các khoảng trống pháp lý về giá đất và đưa ra kiến nghị khả thi, phù hợp với cấu trúc hiện hành của Luật Đất đai 2024 và các nghị định theo tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm.
1. Đặt vấn đề
Giá đất luôn là một trong những vấn đề trọng tâm của chính sách đất đai tại Việt Nam. Trong phát biểu tại buổi tiếp xúc cử tri Hà Nội ngày 30/9/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm đã thẳng thắn chỉ ra: “Giá đất bị thổi lên kinh khủng” và yêu cầu phải siết chặt đấu giá, ngăn chặn đầu cơ, nhóm lợi ích để bảo đảm công bằng cho người dân. Tổng Bí thư đồng thời đặt câu hỏi nghiêm khắc: “Tại sao đất của Nhà nước lại thành tư nhân hết rồi?”. Ông khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm bảo đảm việc sử dụng đất công bằng, hiệu quả, không để đất bỏ hoang.
Theo số liệu công bố, hiện cả nước có gần 3.000 dự án “treo”, mới gỡ được hơn 1.000 dự án, tổng giá trị gần 1 triệu tỷ đồng. Thực tế này cho thấy đất đai bị lãng phí nghiêm trọng trong khi giá đất lại tăng bất thường, vượt xa giá trị sử dụng thực tế.
Giá đất không chỉ là thước đo tài chính mà còn quyết định khả năng bồi thường khi Nhà nước thu hồi nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, tính khả thi của dự án đầu tư, công bằng xã hội, và cả ổn định vĩ mô. Khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường cùng cơ chế định giá thiếu minh bạch là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện đông người, thất thu ngân sách và méo mó thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh phát biểu của Tổng Bí thư, việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật giá đất trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm thiết lập một cơ chế định giá vừa sát thị trường, vừa minh bạch đồng thời ngăn chặn đầu cơ và tham nhũng chính sách. Yêu cầu nghiên cứu pháp lý đặt ra gồm: (1) Xác định đúng điểm tựa pháp lý để kéo giá đất về giá trị thực, bảo đảm công bằng giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; (2) thiết kế hàng rào kỹ thuật cho hệ số điều chỉnh và phương pháp định giá nhằm giảm dư địa tùy nghi; (3) thiết lập cơ chế dữ liệu, công khai và kiểm toán giá đất có khả năng tự hiệu chỉnh; (4) hoàn thiện thiết chế tham vấn, phản biện và tố tụng để bảo vệ quyền của người bị thu hồi đất; (5) xây dựng cơ chế chuyển tiếp và sau sáp nhập hành chính để giữ ổn định.
Bài viết làm rõ các khoảng trống pháp lý và đưa ra kiến nghị khả thi, phù hợp cấu trúc hiện hành của Luật Đất đai 2024 và các nghị định theo tinh thần chỉ đạo chính trị nêu trên.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
2. Khung pháp lý hiện hành về giá đất
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất 5 năm như trước đây, giao UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất hằng năm để trình HĐND tỉnh quyết định. Đồng thời áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích và khi bồi thường thu hồi đất. Kỹ thuật định giá theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Việc lựa chọn phương pháp phải dựa vào mục đích định giá và điều kiện dữ liệu.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết 3 nhóm việc: (1) Phương pháp định giá (nội dung, trình tự từng phương pháp); (2) xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; (3) định giá đất cụ thể, hồ sơ, thẩm quyền, trách nhiệm lưu trữ, công khai. Ở khâu bảng giá đất, Nghị định yêu cầu hồ sơ theo chuỗi trình tự gồm hồ sơ trình thẩm định, hồ sơ trình HĐND tỉnh quyết định, các báo cáo tiếp thu, giải trình. Và quy định nguyên tắc điều chỉnh hằng năm, điều chỉnh cục bộ nơi có biến động; bổ sung nơi chưa có giá; giữ nguyên nơi không biến động. Ở khâu giá đất cụ thể, Nghị định quy định hồ sơ trình quyết định của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền gồm tờ trình; báo cáo thuyết minh và chứng thư định giá; văn bản thẩm định; biên bản họp hội đồng thẩm định; báo cáo tiếp thu, hoàn thiện. Sau khi áp dụng để bồi thường, cơ quan đất đai phải cung cấp phương án giá cho đơn vị giải phóng mặt bằng; lưu trữ tối thiểu 10 năm và cập nhật cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP làm rõ trình tự, thủ tục bằng Phần IV về Trình tự, thủ tục giá đất. Quy trình xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 01/01/2026, và quy trình điều chỉnh hằng năm. Trình tự gồm các bước bắt buộc: lập dự án xây dựng bảng giá đất (xác định nội dung, tiến độ, kinh phí); thẩm định dự án tại Sở Tài chính; tiếp thu, trình UBND tỉnh. Sau đó là các bước thẩm định, quyết định, công bố theo phụ lục thủ tục kèm theo Nghị định. Sau khi HĐND tỉnh quyết định, cơ quan đất đai công bố công khai, chỉ đạo cập nhật cơ sở dữ liệu quốc gia và trong 15 ngày kể từ ngày quyết định phải gửi kết quả về Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Trường hợp cần điều chỉnh trong năm, UBND tỉnh được quyền áp dụng một hoặc nhiều bước phù hợp và có thể thuê, đặt hàng, giao nhiệm vụ tư vấn định giá để phục vụ điều chỉnh.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP đồng thời là nghị định phân quyền, phân cấp khi chuyển một loạt thẩm quyền từ cấp huyện lên Chủ tịch UBND tỉnh và từ cấp huyện xuống cấp xã, Chủ tịch UBND xã đối với các công việc quản lý đất đai. Trong đó có quyết định giá đất cụ thể ở một số trường hợp, quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện quyết định giá đất cụ thể.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP là nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều điểm kỹ thuật của Nghị định 71. Tập trung vào đầu vào dữ liệu, ưu tiên lựa chọn thông tin so sánh, cách điều chỉnh giá, thuật ngữ, biểu mẫu, phân công. Các sửa đổi chính gồm:
(1) Làm rõ thông tin đầu vào cho phương pháp so sánh là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường và giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Bổ sung nguồn cơ quan thuế. Yêu cầu xác định giá mặt bằng chung (bình quân số học) từ tập thông tin thu thập được để ưu tiên chọn thông tin gần giá mặt bằng chung;
(2) Đảo thứ tự ưu tiên lựa chọn thửa so sánh, ưu tiên gần về không gian (không bị giới hạn bởi địa giới cấp xã trong phạm vi tỉnh). Sau đó tương đồng yếu tố ảnh hưởng rồi mới đến gần về thời gian. Đồng thời quy định cơ chế mở rộng ra ngoài địa bàn tỉnh nếu giải trình;
(3) Chuẩn hóa cách trừ giá trị tài sản gắn liền với đất và cho phép điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, theo tỷ lệ % sau khi chuẩn hóa về thửa cần định giá;
(4) Thống nhất thuật ngữ, thẩm quyền và biểu mẫu với Nghị định 151. Ví dụ khẳng định HĐND tỉnh là cơ quan quyết định bảng giá đất; thay thế hàng loạt mẫu và viện dẫn từ Nghị định 71 sang Phụ lục của Nghị định 151 và thay “cấp huyện” bằng “cấp xã” tại một số điều khoản để phù hợp phân cấp mới.
Hệ thống văn bản hướng dẫn triển khai đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường cụ thể hóa bằng Quyết định số 3969/QĐ-BNNMT ngày 25/09/2025 về công bố thủ tục hành chính nội bộ mới ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi quản lý của Bộ. Theo Quyết định này, có 04 thủ tục nội bộ mới và 03 thủ tục được sửa đổi, bổ sung.
Các thủ tục liên quan trực tiếp đến giá đất được chuẩn hóa theo cấp thẩm quyền như sau:
Cấp tỉnh: trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; trình tự điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất hằng năm để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo; trình tự định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Cấp xã: Trình tự định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã.
Quyết định 3969/QĐ-BNNMT vì vậy đóng vai trò là chuẩn mực quy trình để các địa phương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và ban hành giá đất cụ thể, bảo đảm tính giải trình, thẩm định, công khai thống nhất trên toàn quốc. Đồng thời, làm cơ sở xử lý tình huống sau sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính nhằm thống nhất bảng, khung giá và tránh phát sinh “hai giá” trong giai đoạn chuyển tiếp.
3. Một số vướng mắc về giá đất trong thực tiễn
Thực tiễn triển khai Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn cho thấy còn nhiều vướng mắc pháp lý và quản trị, ảnh hưởng trực tiếp đến tính minh bạch và hiệu quả của cơ chế định giá đất như sau:
Thứ nhất, dữ liệu đầu vào không đáng tin, giá ảo dẫn dắt giá thật.
Cơ sở dữ liệu thị trường đất đai chưa đầy đủ khiến nhiều giao dịch chuyển nhượng được kê khai với giá thấp hơn thực tế nhằm né thuế cùng với hiện tượng mua bán ngầm không đăng ký. Khi áp dụng phương pháp so sánh, việc tìm được thửa đất tương đồng về vị trí, diện tích, điều kiện sử dụng là rất khó. Đặc biệt với phương pháp thặng dư, chi phí phát triển dự án và tỷ lệ lợi nhuận định mức thường chỉ dựa vào giả định, dễ bị thao túng để “nắn” giá đất theo lợi ích của bên định giá. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất cụ thể nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thực mà bị chi phối bởi dữ liệu ảo.
Thứ hai, hệ số điều chỉnh thiếu khung kỹ thuật.
Luật và các nghị định hiện mới dừng lại ở việc cho phép sử dụng hệ số điều chỉnh (K) mà chưa quy định rõ biên độ trần và sàn cho từng loại đất và từng khu vực. Vì vậy cùng một thửa đất địa phương này có thể áp dụng hệ số cao nhưng nơi khác áp dụng hệ số thấp mà không bị ràng buộc bởi ngưỡng kỹ thuật nào. Thậm chí khi hệ số vượt ngưỡng bất thường, cũng không bắt buộc phải báo cáo hoặc xin ý kiến thẩm định cấp cao hơn. Khoảng trống này mở đường cho tình trạng đẩy giá theo ý chí hoặc hợp thức hóa giá theo mong muốn của cơ quan hoặc nhóm lợi ích liên quan.
Thứ ba, thiếu độc lập trong tư vấn, thẩm định, quyết định.
Theo quy định hội đồng thẩm định giá đất cụ thể do UBND thành lập, thường có sự tham gia của các sở, ngành hữu quan. Tuy nhiên nhiều thành viên hội đồng kiêm nhiệm và cùng thuộc hệ thống quản lý, thiếu tính độc lập cần thiết. Thêm vào đó, cơ quan giao hoặc thu hồi đất đồng thời lại có vai trò trong quyết định giá đất, dẫn đến xung đột lợi ích. Tình trạng này khiến việc thẩm định nhiều khi chỉ mang tính hình thức, hợp thức hóa kết quả đã định sẵn, làm giảm hiệu lực kiểm soát.
Thứ tư, phân quyền xuống xã nhưng chưa gắn với cơ chế giám sát năng lực.
Quyết định 3969/QĐ-BNNMT trao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp theo quy trình 12 bước. Tuy nhiên đội ngũ cán bộ ở cấp cơ sở chưa được chuẩn hóa về chuyên môn định giá đất cũng chưa có cơ chế kiểm toán giá đất độc lập. Nếu thiếu giám sát việc phân quyền này dễ dẫn đến hiện tượng chạy hệ số, thông đồng với tổ chức tư vấn để hợp thức hóa chứng thư định giá, làm sai lệch giá trị thực.
Thứ năm, tác động tài chính, xã hội khi tiệm cận thị trường đột ngột.
Khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng nhanh nhằm tiệm cận thị trường, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như thuế, phí, lệ phí trước bạ sẽ tăng mạnh. Kéo theo chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án đầu tư cũng đội lên đáng kể. Hệ quả là nhiều dự án phải giãn hoãn hoặc đình trệ làm tăng chi phí xã hội và phát sinh khiếu kiện đông người. Mâu thuẫn lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân vì thế càng gay gắt.
Thứ sáu, hệ quả sáp nhập hành chính.
Sau khi sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã, nhiều khu vực phải đối mặt với hai bảng giá đất khác nhau do các địa phương cũ để lại. Luật và nghị định chưa nêu rõ nguyên tắc lựa chọn bảng giá nào trong giai đoạn chuyển tiếp. Điều này làm nảy sinh rủi ro pháp lý là cùng một khu đất nhưng người dân hoặc doanh nghiệp có thể bị áp dụng hai mức giá khác nhau dẫn đến tranh chấp, khiếu nại và khó khăn cho cơ quan quản lý trong thực thi.
Từ các vướng mắc trên cho thấy khung pháp luật hiện hành đã có bước tiến quan trọng nhưng còn nhiều điểm nghẽn. Việc xử lý các nút thắt này là điều kiện tiên quyết để cơ chế định giá đất vận hành minh bạch, công bằng và phù hợp với mục tiêu kéo giá đất về giá trị thực như yêu cầu chính trị đã đặt ra.
4. Kiến nghị hoàn thiện
Trước khi đi vào từng nhóm giải pháp cụ thể, cần khẳng định rằng việc hoàn thiện pháp luật về giá đất không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của một đạo luật chuyên ngành mà còn là điều kiện tiên quyết để thực hiện mục tiêu chính trị mà Tổng Bí thư đã đặt ra: đưa giá đất về đúng giá trị thực, làm minh bạch thị trường, hạn chế đầu cơ và bảo đảm công bằng lợi ích. Từ phân tích các vướng mắc trong thực tiễn nêu ở phần trên, bài viết đề xuất 5 nhóm giải pháp trọng tâm sau đây:
Một là, dữ liệu và minh bạch hóa thị trường.
Trọng tâm là luật hóa Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất như một cấu phần bắt buộc của quản trị đất đai. Quy định nghĩa vụ kê khai đúng giá tại các điểm chốt thủ tục (công chứng, đăng ký biến động, thuế, tín dụng, đăng ký đất đai). Thiết lập liên thông dữ liệu theo chuẩn kỹ thuật thống nhất để cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, công chứng và tổ chức tín dụng dùng chung một nguồn dữ liệu giá giao dịch đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ở tầng thủ tục, bắt buộc lấy ý kiến tối thiểu 30 ngày đối với dự thảo bảng giá và hệ số K. Mở cổng góp ý điện tử, công bố báo cáo tiếp thu, giải trình. HĐND tỉnh chỉ được phê chuẩn sau khi có báo cáo này. Cấu trúc trên vừa tạo đầu vào sạch cho phương pháp định giá, vừa xây cơ chế phản biện xã hội ngay từ khâu lập bảng giá và hệ số.
Hai là, khung kỹ thuật định giá và phương pháp.
Ban hành một khung kỹ thuật hệ số điều chỉnh (K) áp dụng toàn quốc. Đặt biên độ trần và sàn theo loại đất và khu vực kèm cơ chế cập nhật theo quý nếu biến động mạnh. Quy định ngưỡng báo cáo, giải trình (ví dụ K > 1,3 hoặc K < 0,7). Nếu hồ sơ vượt ngưỡng phải thẩm định cấp tỉnh và công khai căn cứ. Chuẩn hóa phương pháp thặng dư để giảm dư địa thao tác ban hành bảng định mức chi phí và lãi định mức theo loại dự án. Với phương pháp so sánh, ưu tiên thông tin giao dịch đã hoàn thành và giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ưu tiên gần về không gian trước thời gian. Thống nhất cách điều chỉnh tuyệt đối rồi mới tỷ lệ. Khung kỹ thuật này là hàng rào cứng để hạn chế áp dụng tùy nghi giữa các địa phương.
Ba là, thiết chế kiểm soát và trách nhiệm công vụ.
Thiết lập cơ chế kiểm toán giá đất độc lập. Giao Kiểm toán Nhà nước hoặc Thanh tra kiểm tra định kỳ các quyết định có K cao hoặc có dấu hiệu bất thường. Công bố kết quả kiểm toán để tăng kỷ luật thị trường. Về tổ chức, tách bạch ba chức năng: (1) giao đất, thu hồi đất; (2) quyết định giá; (3) thẩm định. Cấm “ba chức năng này trong một” ở cùng một cơ quan, một cá nhân. Hội đồng thẩm định phải có chuyên gia độc lập, không thuộc cơ quan chủ trì dự án, thành viên phải kê khai xung đột lợi ích. Ở cấp cơ sở, chỉ giao quyền quyết định giá khi Chủ tịch UBND cấp xã và tổ giúp việc có chứng chỉ định giá đất. Tăng kiểm tra đột xuất với hồ sơ có dấu hiệu “chạy hệ số”. Đình chỉ tổ chức tư vấn vi phạm. Kèm theo quy định trách nhiệm cá nhân khi sai lệch gây thất thu hoặc bất bình đẳng để bảo đảm quyết định định giá là quyết định chuyên môn chịu trách nhiệm pháp lý cụ thể.
Bốn là, quyền và cân bằng lợi ích xã hội.
Bảo đảm quyền phản biện và khởi kiện của người bị thu hồi đất. Cho phép thuê thẩm định viên độc lập. Nếu chênh lệch vượt ngưỡng kỹ thuật phải bắt buộc chuyển hội đồng cấp trên hoặc tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn. Án phí, chi phí thẩm định do bên thua chịu để khuyến khích sự chính xác ngay từ đầu. Đồng thời triển khai cơ chế thu hồi địa tô tăng thêm, phần giá trị tăng do đầu tư công hoặc điều chỉnh quy hoạch phải nộp về ngân sách với cách tính minh bạch và thời điểm chốt dữ liệu rõ ràng. Để ngăn đầu cơ cần áp dụng thuế lũy tiến với đất bỏ hoang. Đặt mốc thời hạn đưa đất vào sử dụng. Quá hạn thì thu hồi hoặc đánh thuế rất cao. Nhóm giải pháp này hướng tới cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, giảm khiếu kiện và bảo đảm tính chính danh của quyết định hành chính về giá.
Năm là ổn định chuyển tiếp và điều phối vĩ mô.
Khi công bố bảng giá lần đầu từ 01/01/2026, cần cơ chế chuyển tiếp cho dự án đang triển khai, cho phép trả chậm nghĩa vụ hoặc phân kỳ trong thời gian ngắn để tránh “cú sốc” tài chính. Sau sáp nhập đơn vị hành chính, ban hành nguyên tắc thống nhất. Nếu hai bảng giá chênh lệch đáng kể, áp bảng giá thấp hơn trong thời hạn chuyển tiếp hoặc bình quân có trọng số theo tiêu chí khách quan. Đồng thời công bố lộ trình hợp nhất từ 12–18 tháng để bảo đảm an toàn pháp lý. Ở tầng điều phối vĩ mô, phối hợp chính sách tiền tệ, tín dụng, nhà ở nhằm chống đầu cơ. Định hướng vốn vào nhu cầu ở thực và nhà ở xã hội, giảm rủi ro “tiền rẻ đổ vào đất”. Cách tiếp cận này giúp ổn định kỳ vọng, hạn chế biến động đột ngột khi pháp luật tiệm cận thị trường và duy trì đà phát triển dự án khả thi trong giai đoạn chuyển đổi.
5. Kết luận
Phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm là lời cảnh báo rõ ràng rằng cơ chế định giá đất hiện nay còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng để trục lợi, làm mất công bằng và thất thoát tài sản công. Luật Đất đai 2024 đã tạo bước tiến lớn, song chưa đủ để ngăn chặn đầu cơ và lợi ích nhóm.
Để thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo, cần minh bạch dữ liệu, kiểm soát hệ số điều chỉnh, tách bạch thẩm quyền, bảo đảm quyền của người dân, chống đầu cơ đất bỏ hoang, thu hồi giá trị gia tăng từ đất cho ngân sách và nâng cao trách nhiệm công vụ.
Nếu thực thi nghiêm túc, giá đất sẽ trở thành công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường, bảo vệ lợi ích Nhà nước và nhân dân. Đồng thời, góp phần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, bền vững. Đây cũng là con đường cụ thể hóa phát biểu của Tổng Bí thư, đưa tài nguyên đất đai thực sự trở về đúng vị trí là tài sản chung của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Giá đất luôn là một trong những vấn đề trọng tâm của chính sách đất đai tại Việt Nam. Trong phát biểu tại buổi tiếp xúc cử tri Hà Nội ngày 30/9/2025, Tổng Bí thư Tô Lâm đã thẳng thắn chỉ ra: “Giá đất bị thổi lên kinh khủng” và yêu cầu phải siết chặt đấu giá, ngăn chặn đầu cơ, nhóm lợi ích để bảo đảm công bằng cho người dân. Tổng Bí thư đồng thời đặt câu hỏi nghiêm khắc: “Tại sao đất của Nhà nước lại thành tư nhân hết rồi?”. Ông khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm bảo đảm việc sử dụng đất công bằng, hiệu quả, không để đất bỏ hoang.
Theo số liệu công bố, hiện cả nước có gần 3.000 dự án “treo”, mới gỡ được hơn 1.000 dự án, tổng giá trị gần 1 triệu tỷ đồng. Thực tế này cho thấy đất đai bị lãng phí nghiêm trọng trong khi giá đất lại tăng bất thường, vượt xa giá trị sử dụng thực tế.
Giá đất không chỉ là thước đo tài chính mà còn quyết định khả năng bồi thường khi Nhà nước thu hồi nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng, tính khả thi của dự án đầu tư, công bằng xã hội, và cả ổn định vĩ mô. Khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường cùng cơ chế định giá thiếu minh bạch là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện đông người, thất thu ngân sách và méo mó thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh phát biểu của Tổng Bí thư, việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật giá đất trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm thiết lập một cơ chế định giá vừa sát thị trường, vừa minh bạch đồng thời ngăn chặn đầu cơ và tham nhũng chính sách. Yêu cầu nghiên cứu pháp lý đặt ra gồm: (1) Xác định đúng điểm tựa pháp lý để kéo giá đất về giá trị thực, bảo đảm công bằng giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; (2) thiết kế hàng rào kỹ thuật cho hệ số điều chỉnh và phương pháp định giá nhằm giảm dư địa tùy nghi; (3) thiết lập cơ chế dữ liệu, công khai và kiểm toán giá đất có khả năng tự hiệu chỉnh; (4) hoàn thiện thiết chế tham vấn, phản biện và tố tụng để bảo vệ quyền của người bị thu hồi đất; (5) xây dựng cơ chế chuyển tiếp và sau sáp nhập hành chính để giữ ổn định.
Bài viết làm rõ các khoảng trống pháp lý và đưa ra kiến nghị khả thi, phù hợp cấu trúc hiện hành của Luật Đất đai 2024 và các nghị định theo tinh thần chỉ đạo chính trị nêu trên.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
2. Khung pháp lý hiện hành về giá đất
Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất 5 năm như trước đây, giao UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất hằng năm để trình HĐND tỉnh quyết định. Đồng thời áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích và khi bồi thường thu hồi đất. Kỹ thuật định giá theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Việc lựa chọn phương pháp phải dựa vào mục đích định giá và điều kiện dữ liệu.
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết 3 nhóm việc: (1) Phương pháp định giá (nội dung, trình tự từng phương pháp); (2) xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; (3) định giá đất cụ thể, hồ sơ, thẩm quyền, trách nhiệm lưu trữ, công khai. Ở khâu bảng giá đất, Nghị định yêu cầu hồ sơ theo chuỗi trình tự gồm hồ sơ trình thẩm định, hồ sơ trình HĐND tỉnh quyết định, các báo cáo tiếp thu, giải trình. Và quy định nguyên tắc điều chỉnh hằng năm, điều chỉnh cục bộ nơi có biến động; bổ sung nơi chưa có giá; giữ nguyên nơi không biến động. Ở khâu giá đất cụ thể, Nghị định quy định hồ sơ trình quyết định của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền gồm tờ trình; báo cáo thuyết minh và chứng thư định giá; văn bản thẩm định; biên bản họp hội đồng thẩm định; báo cáo tiếp thu, hoàn thiện. Sau khi áp dụng để bồi thường, cơ quan đất đai phải cung cấp phương án giá cho đơn vị giải phóng mặt bằng; lưu trữ tối thiểu 10 năm và cập nhật cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP làm rõ trình tự, thủ tục bằng Phần IV về Trình tự, thủ tục giá đất. Quy trình xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 01/01/2026, và quy trình điều chỉnh hằng năm. Trình tự gồm các bước bắt buộc: lập dự án xây dựng bảng giá đất (xác định nội dung, tiến độ, kinh phí); thẩm định dự án tại Sở Tài chính; tiếp thu, trình UBND tỉnh. Sau đó là các bước thẩm định, quyết định, công bố theo phụ lục thủ tục kèm theo Nghị định. Sau khi HĐND tỉnh quyết định, cơ quan đất đai công bố công khai, chỉ đạo cập nhật cơ sở dữ liệu quốc gia và trong 15 ngày kể từ ngày quyết định phải gửi kết quả về Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Trường hợp cần điều chỉnh trong năm, UBND tỉnh được quyền áp dụng một hoặc nhiều bước phù hợp và có thể thuê, đặt hàng, giao nhiệm vụ tư vấn định giá để phục vụ điều chỉnh.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP đồng thời là nghị định phân quyền, phân cấp khi chuyển một loạt thẩm quyền từ cấp huyện lên Chủ tịch UBND tỉnh và từ cấp huyện xuống cấp xã, Chủ tịch UBND xã đối với các công việc quản lý đất đai. Trong đó có quyết định giá đất cụ thể ở một số trường hợp, quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện quyết định giá đất cụ thể.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP là nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều điểm kỹ thuật của Nghị định 71. Tập trung vào đầu vào dữ liệu, ưu tiên lựa chọn thông tin so sánh, cách điều chỉnh giá, thuật ngữ, biểu mẫu, phân công. Các sửa đổi chính gồm:
(1) Làm rõ thông tin đầu vào cho phương pháp so sánh là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường và giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Bổ sung nguồn cơ quan thuế. Yêu cầu xác định giá mặt bằng chung (bình quân số học) từ tập thông tin thu thập được để ưu tiên chọn thông tin gần giá mặt bằng chung;
(2) Đảo thứ tự ưu tiên lựa chọn thửa so sánh, ưu tiên gần về không gian (không bị giới hạn bởi địa giới cấp xã trong phạm vi tỉnh). Sau đó tương đồng yếu tố ảnh hưởng rồi mới đến gần về thời gian. Đồng thời quy định cơ chế mở rộng ra ngoài địa bàn tỉnh nếu giải trình;
(3) Chuẩn hóa cách trừ giá trị tài sản gắn liền với đất và cho phép điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, theo tỷ lệ % sau khi chuẩn hóa về thửa cần định giá;
(4) Thống nhất thuật ngữ, thẩm quyền và biểu mẫu với Nghị định 151. Ví dụ khẳng định HĐND tỉnh là cơ quan quyết định bảng giá đất; thay thế hàng loạt mẫu và viện dẫn từ Nghị định 71 sang Phụ lục của Nghị định 151 và thay “cấp huyện” bằng “cấp xã” tại một số điều khoản để phù hợp phân cấp mới.
Hệ thống văn bản hướng dẫn triển khai đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường cụ thể hóa bằng Quyết định số 3969/QĐ-BNNMT ngày 25/09/2025 về công bố thủ tục hành chính nội bộ mới ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi quản lý của Bộ. Theo Quyết định này, có 04 thủ tục nội bộ mới và 03 thủ tục được sửa đổi, bổ sung.
Các thủ tục liên quan trực tiếp đến giá đất được chuẩn hóa theo cấp thẩm quyền như sau:
Cấp tỉnh: trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026; trình tự điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất hằng năm để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo; trình tự định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
Cấp xã: Trình tự định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã.
Quyết định 3969/QĐ-BNNMT vì vậy đóng vai trò là chuẩn mực quy trình để các địa phương xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và ban hành giá đất cụ thể, bảo đảm tính giải trình, thẩm định, công khai thống nhất trên toàn quốc. Đồng thời, làm cơ sở xử lý tình huống sau sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính nhằm thống nhất bảng, khung giá và tránh phát sinh “hai giá” trong giai đoạn chuyển tiếp.
3. Một số vướng mắc về giá đất trong thực tiễn
Thực tiễn triển khai Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn cho thấy còn nhiều vướng mắc pháp lý và quản trị, ảnh hưởng trực tiếp đến tính minh bạch và hiệu quả của cơ chế định giá đất như sau:
Thứ nhất, dữ liệu đầu vào không đáng tin, giá ảo dẫn dắt giá thật.
Cơ sở dữ liệu thị trường đất đai chưa đầy đủ khiến nhiều giao dịch chuyển nhượng được kê khai với giá thấp hơn thực tế nhằm né thuế cùng với hiện tượng mua bán ngầm không đăng ký. Khi áp dụng phương pháp so sánh, việc tìm được thửa đất tương đồng về vị trí, diện tích, điều kiện sử dụng là rất khó. Đặc biệt với phương pháp thặng dư, chi phí phát triển dự án và tỷ lệ lợi nhuận định mức thường chỉ dựa vào giả định, dễ bị thao túng để “nắn” giá đất theo lợi ích của bên định giá. Điều này dẫn đến tình trạng giá đất cụ thể nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thực mà bị chi phối bởi dữ liệu ảo.
Thứ hai, hệ số điều chỉnh thiếu khung kỹ thuật.
Luật và các nghị định hiện mới dừng lại ở việc cho phép sử dụng hệ số điều chỉnh (K) mà chưa quy định rõ biên độ trần và sàn cho từng loại đất và từng khu vực. Vì vậy cùng một thửa đất địa phương này có thể áp dụng hệ số cao nhưng nơi khác áp dụng hệ số thấp mà không bị ràng buộc bởi ngưỡng kỹ thuật nào. Thậm chí khi hệ số vượt ngưỡng bất thường, cũng không bắt buộc phải báo cáo hoặc xin ý kiến thẩm định cấp cao hơn. Khoảng trống này mở đường cho tình trạng đẩy giá theo ý chí hoặc hợp thức hóa giá theo mong muốn của cơ quan hoặc nhóm lợi ích liên quan.
Thứ ba, thiếu độc lập trong tư vấn, thẩm định, quyết định.
Theo quy định hội đồng thẩm định giá đất cụ thể do UBND thành lập, thường có sự tham gia của các sở, ngành hữu quan. Tuy nhiên nhiều thành viên hội đồng kiêm nhiệm và cùng thuộc hệ thống quản lý, thiếu tính độc lập cần thiết. Thêm vào đó, cơ quan giao hoặc thu hồi đất đồng thời lại có vai trò trong quyết định giá đất, dẫn đến xung đột lợi ích. Tình trạng này khiến việc thẩm định nhiều khi chỉ mang tính hình thức, hợp thức hóa kết quả đã định sẵn, làm giảm hiệu lực kiểm soát.
Thứ tư, phân quyền xuống xã nhưng chưa gắn với cơ chế giám sát năng lực.
Quyết định 3969/QĐ-BNNMT trao thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp theo quy trình 12 bước. Tuy nhiên đội ngũ cán bộ ở cấp cơ sở chưa được chuẩn hóa về chuyên môn định giá đất cũng chưa có cơ chế kiểm toán giá đất độc lập. Nếu thiếu giám sát việc phân quyền này dễ dẫn đến hiện tượng chạy hệ số, thông đồng với tổ chức tư vấn để hợp thức hóa chứng thư định giá, làm sai lệch giá trị thực.
Thứ năm, tác động tài chính, xã hội khi tiệm cận thị trường đột ngột.
Khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng nhanh nhằm tiệm cận thị trường, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như thuế, phí, lệ phí trước bạ sẽ tăng mạnh. Kéo theo chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án đầu tư cũng đội lên đáng kể. Hệ quả là nhiều dự án phải giãn hoãn hoặc đình trệ làm tăng chi phí xã hội và phát sinh khiếu kiện đông người. Mâu thuẫn lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân vì thế càng gay gắt.
Thứ sáu, hệ quả sáp nhập hành chính.
Sau khi sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã, nhiều khu vực phải đối mặt với hai bảng giá đất khác nhau do các địa phương cũ để lại. Luật và nghị định chưa nêu rõ nguyên tắc lựa chọn bảng giá nào trong giai đoạn chuyển tiếp. Điều này làm nảy sinh rủi ro pháp lý là cùng một khu đất nhưng người dân hoặc doanh nghiệp có thể bị áp dụng hai mức giá khác nhau dẫn đến tranh chấp, khiếu nại và khó khăn cho cơ quan quản lý trong thực thi.
Từ các vướng mắc trên cho thấy khung pháp luật hiện hành đã có bước tiến quan trọng nhưng còn nhiều điểm nghẽn. Việc xử lý các nút thắt này là điều kiện tiên quyết để cơ chế định giá đất vận hành minh bạch, công bằng và phù hợp với mục tiêu kéo giá đất về giá trị thực như yêu cầu chính trị đã đặt ra.
4. Kiến nghị hoàn thiện
Trước khi đi vào từng nhóm giải pháp cụ thể, cần khẳng định rằng việc hoàn thiện pháp luật về giá đất không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của một đạo luật chuyên ngành mà còn là điều kiện tiên quyết để thực hiện mục tiêu chính trị mà Tổng Bí thư đã đặt ra: đưa giá đất về đúng giá trị thực, làm minh bạch thị trường, hạn chế đầu cơ và bảo đảm công bằng lợi ích. Từ phân tích các vướng mắc trong thực tiễn nêu ở phần trên, bài viết đề xuất 5 nhóm giải pháp trọng tâm sau đây:
Một là, dữ liệu và minh bạch hóa thị trường.
Trọng tâm là luật hóa Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất như một cấu phần bắt buộc của quản trị đất đai. Quy định nghĩa vụ kê khai đúng giá tại các điểm chốt thủ tục (công chứng, đăng ký biến động, thuế, tín dụng, đăng ký đất đai). Thiết lập liên thông dữ liệu theo chuẩn kỹ thuật thống nhất để cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, công chứng và tổ chức tín dụng dùng chung một nguồn dữ liệu giá giao dịch đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ở tầng thủ tục, bắt buộc lấy ý kiến tối thiểu 30 ngày đối với dự thảo bảng giá và hệ số K. Mở cổng góp ý điện tử, công bố báo cáo tiếp thu, giải trình. HĐND tỉnh chỉ được phê chuẩn sau khi có báo cáo này. Cấu trúc trên vừa tạo đầu vào sạch cho phương pháp định giá, vừa xây cơ chế phản biện xã hội ngay từ khâu lập bảng giá và hệ số.
Hai là, khung kỹ thuật định giá và phương pháp.
Ban hành một khung kỹ thuật hệ số điều chỉnh (K) áp dụng toàn quốc. Đặt biên độ trần và sàn theo loại đất và khu vực kèm cơ chế cập nhật theo quý nếu biến động mạnh. Quy định ngưỡng báo cáo, giải trình (ví dụ K > 1,3 hoặc K < 0,7). Nếu hồ sơ vượt ngưỡng phải thẩm định cấp tỉnh và công khai căn cứ. Chuẩn hóa phương pháp thặng dư để giảm dư địa thao tác ban hành bảng định mức chi phí và lãi định mức theo loại dự án. Với phương pháp so sánh, ưu tiên thông tin giao dịch đã hoàn thành và giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ưu tiên gần về không gian trước thời gian. Thống nhất cách điều chỉnh tuyệt đối rồi mới tỷ lệ. Khung kỹ thuật này là hàng rào cứng để hạn chế áp dụng tùy nghi giữa các địa phương.
Ba là, thiết chế kiểm soát và trách nhiệm công vụ.
Thiết lập cơ chế kiểm toán giá đất độc lập. Giao Kiểm toán Nhà nước hoặc Thanh tra kiểm tra định kỳ các quyết định có K cao hoặc có dấu hiệu bất thường. Công bố kết quả kiểm toán để tăng kỷ luật thị trường. Về tổ chức, tách bạch ba chức năng: (1) giao đất, thu hồi đất; (2) quyết định giá; (3) thẩm định. Cấm “ba chức năng này trong một” ở cùng một cơ quan, một cá nhân. Hội đồng thẩm định phải có chuyên gia độc lập, không thuộc cơ quan chủ trì dự án, thành viên phải kê khai xung đột lợi ích. Ở cấp cơ sở, chỉ giao quyền quyết định giá khi Chủ tịch UBND cấp xã và tổ giúp việc có chứng chỉ định giá đất. Tăng kiểm tra đột xuất với hồ sơ có dấu hiệu “chạy hệ số”. Đình chỉ tổ chức tư vấn vi phạm. Kèm theo quy định trách nhiệm cá nhân khi sai lệch gây thất thu hoặc bất bình đẳng để bảo đảm quyết định định giá là quyết định chuyên môn chịu trách nhiệm pháp lý cụ thể.
Bốn là, quyền và cân bằng lợi ích xã hội.
Bảo đảm quyền phản biện và khởi kiện của người bị thu hồi đất. Cho phép thuê thẩm định viên độc lập. Nếu chênh lệch vượt ngưỡng kỹ thuật phải bắt buộc chuyển hội đồng cấp trên hoặc tòa án giải quyết theo thủ tục rút gọn. Án phí, chi phí thẩm định do bên thua chịu để khuyến khích sự chính xác ngay từ đầu. Đồng thời triển khai cơ chế thu hồi địa tô tăng thêm, phần giá trị tăng do đầu tư công hoặc điều chỉnh quy hoạch phải nộp về ngân sách với cách tính minh bạch và thời điểm chốt dữ liệu rõ ràng. Để ngăn đầu cơ cần áp dụng thuế lũy tiến với đất bỏ hoang. Đặt mốc thời hạn đưa đất vào sử dụng. Quá hạn thì thu hồi hoặc đánh thuế rất cao. Nhóm giải pháp này hướng tới cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, giảm khiếu kiện và bảo đảm tính chính danh của quyết định hành chính về giá.
Năm là ổn định chuyển tiếp và điều phối vĩ mô.
Khi công bố bảng giá lần đầu từ 01/01/2026, cần cơ chế chuyển tiếp cho dự án đang triển khai, cho phép trả chậm nghĩa vụ hoặc phân kỳ trong thời gian ngắn để tránh “cú sốc” tài chính. Sau sáp nhập đơn vị hành chính, ban hành nguyên tắc thống nhất. Nếu hai bảng giá chênh lệch đáng kể, áp bảng giá thấp hơn trong thời hạn chuyển tiếp hoặc bình quân có trọng số theo tiêu chí khách quan. Đồng thời công bố lộ trình hợp nhất từ 12–18 tháng để bảo đảm an toàn pháp lý. Ở tầng điều phối vĩ mô, phối hợp chính sách tiền tệ, tín dụng, nhà ở nhằm chống đầu cơ. Định hướng vốn vào nhu cầu ở thực và nhà ở xã hội, giảm rủi ro “tiền rẻ đổ vào đất”. Cách tiếp cận này giúp ổn định kỳ vọng, hạn chế biến động đột ngột khi pháp luật tiệm cận thị trường và duy trì đà phát triển dự án khả thi trong giai đoạn chuyển đổi.
5. Kết luận
Phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm là lời cảnh báo rõ ràng rằng cơ chế định giá đất hiện nay còn nhiều kẽ hở, bị lợi dụng để trục lợi, làm mất công bằng và thất thoát tài sản công. Luật Đất đai 2024 đã tạo bước tiến lớn, song chưa đủ để ngăn chặn đầu cơ và lợi ích nhóm.
Để thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo, cần minh bạch dữ liệu, kiểm soát hệ số điều chỉnh, tách bạch thẩm quyền, bảo đảm quyền của người dân, chống đầu cơ đất bỏ hoang, thu hồi giá trị gia tăng từ đất cho ngân sách và nâng cao trách nhiệm công vụ.
Nếu thực thi nghiêm túc, giá đất sẽ trở thành công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường, bảo vệ lợi ích Nhà nước và nhân dân. Đồng thời, góp phần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, bền vững. Đây cũng là con đường cụ thể hóa phát biểu của Tổng Bí thư, đưa tài nguyên đất đai thực sự trở về đúng vị trí là tài sản chung của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Thạc sĩ, Luật sư HOÀNG HÀ
Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý
Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Công ty Luật TNHH MTV Thiên Quý
Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
Rate this post
Bài viết Hoàn thiện pháp luật về giá đất dưới góc nhìn phát biểu của Tổng Bí thư Tô Lâm đã xuất hiện đầu tiên vào ngày .
Tiếp tục đọc...
Chủ đề liên quan
Chủ đề quan tâm
