Thẩm Định Giá Đề xuất mới nhất từ Chính phủ nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” dai dẳng trong công tác giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính đang mở ra một giai

Ngọc Tuân · 12 Tháng mười một 2025

Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã trình thẩm định đối với việc xác định lại giá đất của dự án Lakeview City và dự án 1.330 căn hộ New City. Hội đồng Thẩm định giá đất TPHCM cũng đã tổ chức họp thẩm định lại.

Ngày 4/11, thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho biết, đã trình thẩm định giá đất đối với việc xác định lại giá đất của dự án 30,1 ha Nam Rạch Chiếc (tên thương mại là Lakeview City). Sau đó, Hội đồng Thẩm định giá đất TPHCM đã tổ chức họp thẩm định và đã chốt phương án giá đất.

Trước đó, theo Nghị quyết số 170/2024/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 76/2025/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 1/4/2025, dự án Lakeview City đã được giải quyết các vướng mắc về tiền sử dụng đất.

Đề xuất mới nhất từ Chính phủ nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” dai dẳng trong công tác giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính đang mở ra một giai đoạn mới mang tính đột phá trong quản lý đất đai. Quy trình xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển từ phương pháp xác định giá đất cụ thể sang sử dụng Bảng giá đất kết hợp Hệ số điều chỉnh. Quy trình xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển từ phương pháp xác định giá đất cụ thể sang sử dụng Bảng giá đất kết hợp Hệ số điều chỉnh. Theo đó, quy trình xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển từ phương pháp xác định giá đất cụ thể vốn phức tạp, kéo dài sang sử dụng Bảng giá đất kết hợp Hệ số điều chỉnh, hứa hẹn một cơ chế nhanh chóng, minh bạch và sát với thị trường hơn. Trong bối cảnh Luật Đất đai hiện hành vẫn còn nhiều vướng mắc khiến tiến độ hàng loạt dự án phát triển bị đình trệ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự thảo Nghị định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Trọng tâm cải cách là xóa bỏ sự phụ thuộc vào “giá đất cụ thể”. Phương pháp này vốn được xem là một trong những nguyên nhân chính gây kéo dài thời gian thực hiện dự án và làm phát sinh khiếu kiện phức tạp do sự thiếu thống nhất trong quy trình thẩm định. Về nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi, cơ quan soạn thảo đề nghị áp dụng Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định, được xây dựng chi tiết theo loại đất, vị trí và khu vực, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sự khác biệt cốt lõi nằm ở việc sử dụng Hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này sẽ là công cụ linh hoạt được nhân với mức giá trong bảng để xác định mức bồi thường thực tế. Về lý thuyết, cơ chế này giúp giá trị bồi thường tiệm cận với thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi mà không cần trải qua quy trình thẩm định giá tốn kém và mất thời gian. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ không chỉ đẩy nhanh tiến độ đầu tư công mà còn tăng tính dự báo, giảm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khai thông nguồn lực đất đai cho các dự án trọng điểm Song song với việc cải cách định giá, dự thảo cũng đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế – xã hội, nhằm khai thông nguồn lực đất đai đang bị kẹt lại và giải quyết các điểm nghẽn thực tiễn. Đáng chú ý nhất là việc cho phép thu hồi đất phục vụ các dự án động lực quy mô lớn như khu Thương mại tự do hay Trung tâm Tài chính quốc tế. Theo lập luận của cơ quan soạn thảo, các dự án này có quy mô sử dụng đất lớn, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách và tạo việc làm đáng kể, nhưng hiện chưa có quy định rõ ràng về thẩm quyền thu hồi đất, gây khó khăn cho việc tiếp cận đất đai và triển khai dự án. Một thay đổi quan trọng khác nhằm giải quyết bế tắc giải phóng mặt bằng là quy định về thu hồi phần diện tích còn lại. Cụ thể, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được với 75% diện tích hoặc số lượng người có đất, HĐND cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần đất còn lại. Điều khoản này được đánh giá là một giải pháp then chốt nhằm phá vỡ thế bế tắc, tránh tình trạng một số ít hộ dân cố tình cản trở, làm đình trệ toàn bộ dự án, bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng và nền kinh tế. Ngoài ra, việc thu hồi đất để tạo quỹ đất phục vụ thanh toán theo hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao) và cho thuê đất để duy trì sản xuất kinh doanh cũng được đề cập. Cơ quan thẩm tra cảnh báo: rủi ro từ tính chủ quan của hệ số điều chỉnh Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra, cụ thể là Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đã đưa ra quan điểm vô cùng thận trọng. Chủ nhiệm Ủy ban Phan Văn Mãi cho rằng, việc chuyển đổi phải tuyệt đối đảm bảo mục tiêu chính của chính sách, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Quan ngại lớn nhất được đặt ra là về căn cứ xác định Hệ số điều chỉnh. Ủy ban Kinh tế và Tài chính thừa nhận Hệ số điều chỉnh có ưu điểm là dễ tính toán, nhưng cơ sở để xác định hệ số này lại chưa thực sự rõ ràng. Nếu thiếu một cơ sở khoa học, công khai và minh bạch, hệ số này có thể dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng, khiến giá đất bồi thường hoặc giá đất tái định cư được xác định có nguy cơ không còn sát với giá trị thị trường thực tế. Cơ quan thẩm tra tái khẳng định tầm quan trọng của việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường để đảm bảo sự công bằng và minh bạch cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai cần một lộ trình rõ ràng, thận trọng, đi kèm với các phương pháp định giá khoa học và sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đặc biệt nhấn mạnh cần rà soát kỹ lưỡng quy định xử lý chuyển tiếp để đảm bảo không phát sinh vướng mắc khi áp dụng, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể theo luật hiện hành.

Dự án Lakeview City được gỡ vướng về xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất.

Cụ thể, đối với phần diện tích đất hoán đổi tương ứng với số tiền nhà đầu tư đã đầu tư tại khu đất 30,2 ha phường Bình Khánh (chi phí bồi thường, hỗ trợ, đầu tư xây dựng đã được kiểm toán, thẩm định) thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm hoàn thành việc thu hồi đất, bồi thường khu đất 30,2 ha phường Bình Khánh – tức vào năm 2008.

Đối với phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất khu 30,1 ha Nam Rạch Chiếc – tức là vào năm 2017.

Theo đó, tổng số tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp của dự án Lakeview City là gần 5.176 tỷ đồng dựa trên thông báo của cơ quan thuế ngày 8/1/2021 sẽ được xác định lại. Đây cũng là cơ sở để Novaland tiến tới cấp sổ cho cư dân của dự án trong thời gian sớm nhất.

Như vậy, khoản trích lập dự phòng 4.369 tỷ đồng của dự án Lakeview City cho kỳ báo cáo tài chính soát xét năm 2024 của Novaland, theo quan điểm riêng của đơn vị kiểm toán, sẽ được điều chỉnh và thực hiện hoàn nhập khi đủ điều kiện.

Đại diện Novaland cho biết, đây là cơ sở để tập đoàn có nguồn tiền mạnh mẽ để triển khai các kế hoạch kinh doanh sắp tới, cũng như đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với các bên liên quan. Lakeview City là một trong những dự án đầu tiên tại TPHCM được tháo gỡ bằng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 170/2024/QH15.

Dự án Lakeview City tọa lạc ở vị trí mặt tiền đường song hành, phường An Khánh, TPHCM với quy mô 960 căn biệt thự, nhà phố. Khu đất triển khai dự án có nguồn gốc được hoán đổi với dự án 30,2 ha (tên thương mại là The Water Bay) tại phường Bình Khánh. Dự án này gặp vướng mắc trong xác định thời gian tính tiền sử dụng đất.

TPHCM cũng xác định lại giá đất của dự án 1.330 căn hộ New City.

Cụ thể, năm 2016, UBND TPHCM có quyết định phê duyệt xác định thời điểm định giá đất cho cả 2 dự án là cùng năm 2008. Đến tháng 12/2020, UBND TPHCM lại ban hành quyết định phương án xác định giá đất đối với dự án Lakeview City là tại thời điểm tháng 4/2017. Căn cứ vào đó, Cục Thuế TPHCM đã tính tiền thuê đất và tiền sử dụng đất phải nộp gần 5.176 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Tập đoàn Novaland không đồng ý vì công ty đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008 theo quyết định giao đất năm 2004. Vướng mắc vấn đề này, dự án Lakeview City đã đi vào sử dụng từ 2018 nhưng đến nay cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Ngoài Lakeview City, với nhóm dự án được giải quyết vướng mắc theo Nghị quyết 170, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho biết đã trình thẩm định giá đất đối với việc xác định lại giá đất của dự án 1.330 căn hộ tại phường Bình Khánh (tên thương mại là New City). Đối với dự án 39 – 39B Bến Vân Đồn (tên thương mại là The Tresor), Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã tham mưu, đề nghị Tòa án nhân dân TPHCM sớm đưa vụ án ra xét xử để tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Trong 10 tháng năm 2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đã trình, xác định giá đất cụ thể cho 62 dự án, mang lại tổng số thu dự kiến là 64.200 tỷ đồng.

Duy Quang

Tiền Phong – 06:08 05/11/2025

Rate this post

Bài viết Đề xuất mới nhất từ Chính phủ nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” dai dẳng trong công tác giải phóng mặt bằng và xác định nghĩa vụ tài chính đang mở ra một giai đoạn mới mang tính đột phá trong quản lý đất đai. Quy trình xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển từ phương pháp xác định giá đất cụ thể sang sử dụng Bảng giá đất kết hợp Hệ số điều chỉnh. Quy trình xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển từ phương pháp xác định giá đất cụ thể sang sử dụng Bảng giá đất kết hợp Hệ số điều chỉnh. Theo đó, quy trình xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ chuyển từ phương pháp xác định giá đất cụ thể vốn phức tạp, kéo dài sang sử dụng Bảng giá đất kết hợp Hệ số điều chỉnh, hứa hẹn một cơ chế nhanh chóng, minh bạch và sát với thị trường hơn. Trong bối cảnh Luật Đất đai hiện hành vẫn còn nhiều vướng mắc khiến tiến độ hàng loạt dự án phát triển bị đình trệ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự thảo Nghị định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Trọng tâm cải cách là xóa bỏ sự phụ thuộc vào “giá đất cụ thể”. Phương pháp này vốn được xem là một trong những nguyên nhân chính gây kéo dài thời gian thực hiện dự án và làm phát sinh khiếu kiện phức tạp do sự thiếu thống nhất trong quy trình thẩm định. Về nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi, cơ quan soạn thảo đề nghị áp dụng Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định, được xây dựng chi tiết theo loại đất, vị trí và khu vực, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sự khác biệt cốt lõi nằm ở việc sử dụng Hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này sẽ là công cụ linh hoạt được nhân với mức giá trong bảng để xác định mức bồi thường thực tế. Về lý thuyết, cơ chế này giúp giá trị bồi thường tiệm cận với thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi mà không cần trải qua quy trình thẩm định giá tốn kém và mất thời gian. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ không chỉ đẩy nhanh tiến độ đầu tư công mà còn tăng tính dự báo, giảm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư khi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khai thông nguồn lực đất đai cho các dự án trọng điểm Song song với việc cải cách định giá, dự thảo cũng đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia và phát triển kinh tế – xã hội, nhằm khai thông nguồn lực đất đai đang bị kẹt lại và giải quyết các điểm nghẽn thực tiễn. Đáng chú ý nhất là việc cho phép thu hồi đất phục vụ các dự án động lực quy mô lớn như khu Thương mại tự do hay Trung tâm Tài chính quốc tế. Theo lập luận của cơ quan soạn thảo, các dự án này có quy mô sử dụng đất lớn, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách và tạo việc làm đáng kể, nhưng hiện chưa có quy định rõ ràng về thẩm quyền thu hồi đất, gây khó khăn cho việc tiếp cận đất đai và triển khai dự án. Một thay đổi quan trọng khác nhằm giải quyết bế tắc giải phóng mặt bằng là quy định về thu hồi phần diện tích còn lại. Cụ thể, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được với 75% diện tích hoặc số lượng người có đất, HĐND cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần đất còn lại. Điều khoản này được đánh giá là một giải pháp then chốt nhằm phá vỡ thế bế tắc, tránh tình trạng một số ít hộ dân cố tình cản trở, làm đình trệ toàn bộ dự án, bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng và nền kinh tế. Ngoài ra, việc thu hồi đất để tạo quỹ đất phục vụ thanh toán theo hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao) và cho thuê đất để duy trì sản xuất kinh doanh cũng được đề cập. Cơ quan thẩm tra cảnh báo: rủi ro từ tính chủ quan của hệ số điều chỉnh Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra, cụ thể là Ủy ban Kinh tế và Tài chính, đã đưa ra quan điểm vô cùng thận trọng. Chủ nhiệm Ủy ban Phan Văn Mãi cho rằng, việc chuyển đổi phải tuyệt đối đảm bảo mục tiêu chính của chính sách, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp. Quan ngại lớn nhất được đặt ra là về căn cứ xác định Hệ số điều chỉnh. Ủy ban Kinh tế và Tài chính thừa nhận Hệ số điều chỉnh có ưu điểm là dễ tính toán, nhưng cơ sở để xác định hệ số này lại chưa thực sự rõ ràng. Nếu thiếu một cơ sở khoa học, công khai và minh bạch, hệ số này có thể dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng, khiến giá đất bồi thường hoặc giá đất tái định cư được xác định có nguy cơ không còn sát với giá trị thị trường thực tế. Cơ quan thẩm tra tái khẳng định tầm quan trọng của việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường để đảm bảo sự công bằng và minh bạch cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc triển khai cần một lộ trình rõ ràng, thận trọng, đi kèm với các phương pháp định giá khoa học và sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đặc biệt nhấn mạnh cần rà soát kỹ lưỡng quy định xử lý chuyển tiếp để đảm bảo không phát sinh vướng mắc khi áp dụng, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể theo luật hiện hành. đã xuất hiện đầu tiên vào ngày .

Tiếp tục đọc...