Thẩm Định Giá Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí: Nguyên tắc, quy trình và lưu ý quan trọng

Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí

1. Khái quát về phương pháp chi phí


Phương pháp chi phí là một cách tiếp cận phổ biến trong định giá bất động sản, dựa trên nguyên tắc: giá trị của tài sản được xác định bằng chi phí cần bỏ ra để tạo ra một tài sản tương tự, sau khi trừ đi mức hao mòn tích lũy của tài sản hiện hữu.

Nói cách khác, nếu trên thị trường có thể xây dựng lại một công trình với cùng công năng, thì giá trị bất động sản được xem là tương đương với chi phí xây dựng mới cộng với giá trị đất, rồi điều chỉnh theo mức hao mòn.

Phương pháp này xuất phát từ giả định rằng các loại hàng hóa, trong đó có bất động sản, có thể thay thế cho nhau. Do đó, một người mua thông minh sẽ không trả nhiều hơn số tiền cần thiết để sở hữu một tài sản thay thế có cùng giá trị sử dụng.

2. Trường hợp áp dụng


Phương pháp chi phí thường phù hợp với những bất động sản ít được giao dịch hoặc khó so sánh trực tiếp trên thị trường, chẳng hạn:

• 
  Công trình có công năng đặc thù: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, cơ sở hóa chất, khu lọc dầu…
  
  
• 
  Định giá phục vụ cho mục đích bảo hiểm tài sản.
  
  
• 
  Xác định giá trị đất trong các dự án giải tỏa, đền bù, hoặc tham gia đấu thầu.
  

3. Các bước tiến hành


Quy trình định giá bất động sản theo phương pháp chi phí thường trải qua 4 bước chính:

Bước 1: Xác định giá trị đất


Giả định khu đất được để trống và sử dụng theo phương án “tốt nhất và hiệu quả nhất”. Giá trị đất được xác định dựa trên khảo sát thị trường, vị trí, tiềm năng và quy hoạch.

Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới


Định giá viên ước tính chi phí cần để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình hiện tại. Các chi phí bao gồm vật liệu, nhân công, máy móc, dịch vụ… và được tham chiếu theo mặt bằng giá hiện hành cũng như quy định Nhà nước.

Bước 3: Tính toán hao mòn


Hao mòn được chia thành hai loại:

• 
  Hao mòn hữu hình: sự xuống cấp về vật chất (hỏng mái, nứt tường, hệ thống điện – nước cũ…).
  
  
• 
  Hao mòn vô hình: các yếu tố lỗi thời về thiết kế, công năng hoặc sự không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng.
  

Bước 4: Xác định giá trị bất động sản


Công thức:

Giá trị thị trường của bất động sản = Giá trị đất + Chi phí xây dựng mới – Hao mòn tích lũy

4. Những điểm cần lưu ý

4.1 Chi phí xây dựng mới


Có hai cách tính:

• 
  Chi phí tái tạo: xây dựng lại công trình giống hệt bản gốc, kể cả những yếu tố lỗi thời.
  
  
• 
  Chi phí thay thế: xây dựng công trình mới với cùng công năng, nhưng áp dụng kỹ thuật, vật liệu hiện đại và loại bỏ những bộ phận không còn phù hợp.
  

Trên thực tế, chi phí thay thế thường được dùng nhiều hơn vì mang tính khả thi và phản ánh giá trị thực tiễn.

4.2 Thành phần chi phí

• 
  Chi phí trực tiếp: lao động, vật liệu, thiết bị, dịch vụ điện nước tạm thời…
  
  
• 
  Chi phí gián tiếp: thiết kế, giám sát, quản lý công trình, thuế, lãi vay, thuê đất (nếu có)…
  

4.3 Phương pháp ước tính chi phí

• 
  Thống kê chi tiết: tính toán cho từng hạng mục, phù hợp với dự án lớn.
  
  
• 
  Khảo sát số lượng: dựa trên chi phí của các nhà thầu phụ.
  
  
• 
  Chi phí đơn vị: tính theo m² hoặc m³ cho từng hạng mục công trình.
  
  
• 
  So sánh thị trường: tham chiếu chi phí xây dựng của công trình tương tự đã hoàn thành gần đây.
  

4.4 Hao mòn tài sản

• 
  Hao mòn hữu hình: xuống cấp vật chất theo thời gian.
  
  
• 
  Hao mòn vô hình: sự lỗi thời về công năng, quy hoạch, công nghệ.
  

5. Ưu và nhược điểm của phương pháp chi phí

Ưu điểm

• 
  Phù hợp với tài sản đặc thù, ít có dữ liệu thị trường.
  
  
• 
  Quy trình tính toán đơn giản, dựa trên số liệu thực tế và dễ cập nhật.
  

Nhược điểm

• 
  Giá trị cuối cùng có thể khác biệt so với giá thị trường, vì chi phí xây dựng không luôn phản ánh đúng giá trị trao đổi.
  
  
• 
  Việc xác định hao mòn còn mang tính chủ quan, chưa có công cụ đo lường tuyệt đối chính xác.
  
  
• 
  Người thực hiện cần có chuyên môn cả về kỹ thuật xây dựng lẫn tài chính để đảm bảo độ tin cậy.
  

6. Kết luận


Phương pháp chi phí là một công cụ hữu hiệu trong thẩm định giá bất động sản, đặc biệt với những tài sản ít có giao dịch thị trường. Tuy còn tồn tại hạn chế về độ chính xác khi phản ánh giá trị thị trường, nhưng nếu áp dụng đúng quy trình, có sự kết hợp giữa dữ liệu thực tế và chuyên môn của thẩm định viên, kết quả định giá sẽ trở thành căn cứ quan trọng cho các quyết định tài chính, quản lý và đầu tư.


Rate this post

Bài viết Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí: Nguyên tắc, quy trình và lưu ý quan trọng đã xuất hiện đầu tiên vào ngày .

Continue reading...