Thẩm Định Giá Phong Thủy và Biên Độ Giá: Những Trường Hợp Cụ Thể Tăng/Giảm Giá Trị Bất Động Sản Đáng Kể

Phong thủy, dù không phải là một phép tính tài chính, lại có sức mạnh đáng kinh ngạc trong việc định hình nhận thức và tâm lý của người mua bất động sản. Điều này trực tiếp dẫn đến những biến động đáng kể về giá trị, khiến một tài sản có thể tăng giá vượt trội hoặc giảm giá thê thảm so với giá trị thực tế của nó. Dưới đây là những trường hợp cụ thể mà yếu tố phong thủy có thể tạo ra biên độ ảnh hưởng lớn nhất.

I. Trường Hợp Phong Thủy Làm Tăng Giá Trị Tài Sản Đáng Kể


Những bất động sản có yếu tố phong thủy “đắc địa” thường tạo ra một giá trị gia tăng vô hình mà người mua sẵn sàng chi trả để có được sự an tâm và kỳ vọng về may mắn, thịnh vượng.

1. “Tọa Sơn Hướng Thủy” Đích Thực:
   • Mô tả: Một ngôi nhà có lưng tựa vào một khối đất cao vững chãi (núi, đồi, hoặc khu đất cao hơn, thậm chí là một tòa nhà cao tầng kiên cố phía sau không quá sát) và mặt tiền hướng ra một khoảng không gian thoáng đãng, có nước (sông, hồ tự nhiên, công viên có hồ lớn).
   • Ảnh hưởng: Đây là thế đất phong thủy cực kỳ lý tưởng, tượng trưng cho sự vững chãi, được che chở (tựa sơn) và tài lộc dồi dào, sinh khí luân chuyển (hướng thủy). Người mua có niềm tin rất lớn vào những vị trí như vậy.
   • Biên độ giá: Có thể làm tăng giá trị bất động sản từ 15% – 30% hoặc hơn so với các vị trí tương đương nhưng không có yếu tố “tọa sơn hướng thủy”. Ở các dự án cao cấp, yếu tố này thậm chí còn định hình giá bán ban đầu.
2. Đất Nở Hậu Vượng Khí:
   • Mô tả: Lô đất có phần mặt tiền hẹp hơn và mở rộng dần về phía sau, tạo thành hình thang hoặc hình chữ nhật không đều.
   • Ảnh hưởng: Theo quan niệm phong thủy, đất nở hậu tượng trưng cho sự tích lũy tài lộc, “tiền vào như nước, tiền ra nhỏ giọt”, mang lại sự sung túc, phát đạt cho gia chủ. Người mua rất ưa chuộng hình dáng đất này.
   • Biên độ giá: Một lô đất nở hậu có thể có giá cao hơn từ 10% – 20% so với lô đất vuông vức hoặc tóp hậu cùng khu vực, cùng diện tích.
3. Hướng Nhà Hợp Mệnh và Khí Hậu:
   • Mô tả: Ngôi nhà có hướng chính (thường là hướng cửa chính) hợp với đa số các mệnh theo phong thủy (ví dụ: hướng Đông Nam, Nam ở Việt Nam) hoặc hợp với điều kiện khí hậu (mát mẻ vào mùa hè, ấm áp vào mùa đông).
   • Ảnh hưởng: Mang lại cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người ở, đồng thời tạo niềm tin về sự may mắn, hòa hợp với thiên nhiên. Hướng đẹp giúp ngôi nhà đón được ánh sáng tự nhiên, thông gió tốt, tạo sinh khí.
   • Biên độ giá: Một ngôi nhà có hướng đẹp, dễ bán và được nhiều người tìm kiếm, có thể có giá trị cao hơn từ 5% – 15% so với những ngôi nhà có hướng không thuận lợi hoặc hướng quá nắng, quá gió.
4. Minh Đường Rộng Rãi, Sáng Sủa:
   • Mô tả: Khoảng không gian thoáng đãng, rộng mở và sạch sẽ ngay phía trước cửa chính của ngôi nhà hoặc tòa nhà (có thể là sân rộng, công viên, quảng trường, hồ nước).
   • Ảnh hưởng: Trong phong thủy, “minh đường” là nơi tụ khí, thu hút tài lộc và tượng trưng cho tiền đồ rộng mở, sự nghiệp hanh thông. Một minh đường đẹp tạo cảm giác thoải mái, thông thoáng.
   • Biên độ giá: Bất động sản có minh đường lý tưởng thường được định giá cao hơn từ 5% – 10% do tính thẩm mỹ, tiện ích và ý nghĩa phong thủy tốt lành.

II. Trường Hợp Phong Thủy Làm Giảm Giá Trị Tài Sản Đáng Kể



Ngược lại, những yếu tố phong thủy được coi là “kiêng kỵ” có thể khiến người mua e ngại, dẫn đến việc tài sản khó bán và buộc phải giảm giá để hấp dẫn thị trường.

1. Đường Đâm Thẳng Vào Cửa Chính (“Trực Xung”):
   • Mô tả: Ngôi nhà có cửa chính hoặc cổng nhà đối diện trực tiếp với một con đường (đặc biệt là đường lớn, đông xe cộ) đâm thẳng vào.
   • Ảnh hưởng: Đây là một trong những lỗi phong thủy “đại kỵ”, được gọi là “sát khí”. Người ta tin rằng nó mang lại tai họa, bệnh tật, tài lộc thất thoát, và sự bất an cho gia chủ. Yếu tố này cũng gây ra sự nguy hiểm về giao thông và tiếng ồn.
   • Biên độ giá: Một bất động sản vướng lỗi này có thể bị giảm giá từ 15% – 30% hoặc thậm chí hơn tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng và sự chấp nhận rủi ro của người mua. Khả năng thanh khoản cũng giảm đáng kể.
2. Nhà Gần “Hung Địa” (Nghĩa Trang, Bệnh Viện, Bãi Rác):
   • Mô tả: Bất động sản nằm quá gần những địa điểm mang năng lượng tiêu cực như nghĩa trang, nhà tang lễ, bãi rác, nhà máy xử lý nước thải, hoặc bệnh viện (đặc biệt là khu vực có nhà xác).
   • Ảnh hưởng: Gây ra cảm giác u ám, nặng nề, ô nhiễm môi trường (mùi, tiếng ồn) và lo ngại về sức khỏe. Yếu tố tâm linh và tâm lý tiêu cực ở đây rất mạnh mẽ.
   • Biên độ giá: Đây là một trong những yếu tố giảm giá mạnh nhất, có thể khiến giá trị tài sản giảm từ 20% – 40% so với các bất động sản tương tự ở vị trí tốt hơn. Thậm chí có thể rất khó bán dù giá rẻ.
3. Đất Tóp Hậu, Méo Mó hoặc Hình Thù Kỳ Dị:
   • Mô tả: Lô đất có phần sau hẹp hơn phần trước, hoặc có hình dạng không vuông vức, lồi lõm, méo mó một cách bất thường (ví dụ: hình tam giác nhọn, hình chữ L quá dài và hẹp).
   • Ảnh hưởng: Phong thủy quan niệm đất tóp hậu “tiền vào nhỏ giọt, tiền ra ồ ạt”, khó tích lũy tài lộc. Đất méo mó gây khó khăn trong thiết kế, xây dựng và được cho là mang lại sự bất ổn, hao tài tốn của.
   • Biên độ giá: Những lô đất này thường có giá thấp hơn từ 10% – 25% so với đất vuông vức hoặc nở hậu cùng khu vực.
4. Nhà Có Lỗi Bố Cục Nội Thất “Đại Kỵ”:
   • Mô tả: Các lỗi phổ biến như cửa chính đối diện thẳng cửa sau (xuyên tâm sát), bếp đối diện nhà vệ sinh, nhà vệ sinh đặt giữa nhà, xà ngang đè lên giường/bàn thờ/bàn làm việc.
   • Ảnh hưởng: Dù có thể khắc phục bằng các vật phẩm phong thủy, nhưng những lỗi này thường gây tâm lý lo ngại về sức khỏe, tài lộc và sự hòa thuận trong gia đình. Việc sửa chữa cũng tốn kém.
   • Biên độ giá: Tùy thuộc vào mức độ nghiêm trọng và khả năng khắc phục, những lỗi này có thể làm giảm giá trị tài sản từ 5% – 15%, hoặc khiến quá trình bán bị kéo dài.

Kết Luận


Phong thủy không phải là một yếu tố định giá độc lập, mà là một nhân tố tâm lý và thị trường cực kỳ quan trọng trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt ở Việt Nam. Các thẩm định viên cần có cái nhìn khách quan và am hiểu về những quan niệm phong thủy phổ biến để nhận diện được các đặc điểm có thể tạo ra biên độ tăng hoặc giảm giá đáng kể. Việc ghi nhận và phân tích những yếu tố này trong báo cáo thẩm định, dựa trên phản ứng thực tế của thị trường, sẽ giúp đưa ra một giá trị sát với thực tế nhất, đồng thời cung cấp thông tin hữu ích cho cả người mua và người bán. Bỏ qua phong thủy có thể dẫn đến việc định giá không chính xác, gây khó khăn cho việc mua bán và không phản ánh đúng giá trị tiềm năng của tài sản.

Rate this post

Bài viết Phong Thủy và Biên Độ Giá: Những Trường Hợp Cụ Thể Tăng/Giảm Giá Trị Bất Động Sản Đáng Kể đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Continue reading...