Thẩm Định Giá Các Yếu Tố Phong Thủy Cơ Bản Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản Trong Thẩm Định Giá

Phong thủy, một học thuyết cổ xưa của phương Đông, từ lâu đã vượt ra ngoài khuôn khổ tín ngưỡng để trở thành một yếu tố được xem xét nghiêm túc trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là trong quá trình thẩm định giá. Dù không phải là tiêu chí định lượng trực tiếp, những yếu tố phong thủy cơ bản lại có tác động đáng kể đến tâm lý người mua, khả năng thanh khoản và từ đó, ảnh hưởng gián tiếp đến giá trị thị trường của một tài sản.

1. Vị Trí và Thế Đất (Long Mạch – Khí)



Vị trí là yếu tố tiên quyết trong thẩm định giá, và phong thủy càng nhấn mạnh tầm quan trọng của nó.

• “Tọa sơn hướng thủy” (Tựa núi nhìn sông/hồ): Đây là một trong những nguyên tắc phong thủy kinh điển, chỉ ra vị trí lý tưởng cho bất động sản. Nhà có lưng tựa vào địa thế vững chãi (đồi núi, nhà cao tầng phía sau) tạo cảm giác an toàn, vượng khí, còn mặt tiền hướng ra khoảng không thoáng đãng (sông, hồ, công viên, đường lớn) mang lại tầm nhìn tốt, đón tài lộc. Những bất động sản đáp ứng tiêu chí này thường có giá trị cao hơn.
• Hình dáng đất: Đất vuông vức, nở hậu (phần sau rộng hơn phần trước) được coi là tốt, mang lại sự ổn định và phát triển. Ngược lại, đất méo mó, thóp hậu, hoặc có hình thù kỳ dị (tam giác nhọn, dao sắc) thường bị đánh giá thấp do khó bố trí, khó xây dựng và mang ý nghĩa phong thủy không tốt, ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị.
• Thế đất dốc, trũng: Đất quá dốc về phía trước hoặc quá trũng so với mặt đường có thể gây khó khăn trong xây dựng, thoát nước và được coi là không tụ khí, làm giảm giá trị.

2. Hướng Bất Động Sản (Họa Phúc – Cát Hung)



Hướng nhà, hướng cửa chính là yếu tố phong thủy được quan tâm hàng đầu, bởi nó quyết định việc đón ánh sáng, gió trời và năng lượng tự nhiên.

• Hướng hợp mệnh gia chủ: Mặc dù không phải lúc nào cũng định giá dựa trên mệnh của một cá nhân, nhưng thị trường có xu hướng ưu tiên những hướng nhà phổ biến được cho là “tốt” theo phong thủy (ví dụ: hướng Đông Nam, Nam thường mát mẻ vào mùa hè và ấm áp vào mùa đông tại Việt Nam).
• Tránh các hướng xấu (phạm “sát khí”): Những bất động sản có cửa chính trực diện với đường đâm thẳng, góc ngã ba, nhà thờ, đền chùa, bệnh viện, nghĩa trang hoặc cống thoát nước lớn thường bị coi là phạm phong thủy, dễ gặp “sát khí”. Điều này có thể khiến người mua e ngại, giảm sức hấp dẫn và làm giảm giá bán.
• Hướng nắng gắt, gió độc: Dù phong thủy hay không, những hướng nhà hứng nắng gay gắt suốt ngày (nhất là hướng Tây, Tây Nam vào mùa hè ở Việt Nam) hoặc đón gió mạnh, bụi bặm thường ít được ưa chuộng, ảnh hưởng đến sự thoải mái khi sinh hoạt và gián tiếp giảm giá trị.

3. Môi Trường Xung Quanh và Cảnh Quan (Thanh Long – Bạch Hổ – Chu Tước – Huyền Vũ)



Cảnh quan và môi trường xung quanh không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn là yếu tố quan trọng trong phong thủy, tượng trưng cho các “linh vật” bảo vệ và chiêu tài.

• Minh đường rộng rãi: Khoảng không gian thoáng đãng trước mặt nhà hoặc tòa nhà được gọi là “minh đường”, biểu trưng cho tiền tài, sự nghiệp rộng mở. Bất động sản có minh đường đẹp (ví dụ: công viên, hồ nước, sân rộng) thường được đánh giá cao.
• Kiến trúc và quy hoạch xung quanh: Các công trình lân cận cao hơn, vững chãi phía sau (Huyền Vũ) tạo sự che chắn; bên trái (Thanh Long) và bên phải (Bạch Hổ) có các công trình tương xứng, không quá cao cũng không quá thấp, tạo thế cân bằng, hỗ trợ.
• Tránh “hung địa”: Những khu vực gần bãi rác, nhà máy ô nhiễm, nghĩa địa, nhà tang lễ, hoặc những nơi có lịch sử không tốt (như từng xảy ra tai nạn nghiêm trọng) dù giá có vẻ “hời” nhưng lại rất khó bán hoặc phải chấp nhận mức giá thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế do yếu tố tâm lý và phong thủy tiêu cực.

4. Bố Cục và Thiết Kế Bên Trong (Minh Đường Nội Bộ – Luân Chuyển Khí)



Dù bên ngoài có tốt đến đâu, bố cục bên trong cũng cần hài hòa để khí lưu thông, mang lại may mắn.

• Bố cục hợp lý: Phòng khách rộng rãi, sáng sủa là nơi tụ khí tốt. Phòng ngủ yên tĩnh, kín đáo. Bếp và nhà vệ sinh không đặt đối diện cửa chính, không đặt giữa nhà hay dưới cầu thang, tránh các vị trí “phạm” trong phong thủy.
• Ánh sáng và thông gió: Ngôi nhà đủ ánh sáng tự nhiên và thông gió tốt được coi là có sinh khí, tốt cho sức khỏe và tài lộc. Điều này trực tiếp ảnh hưởng đến trải nghiệm sống và gián tiếp đến giá trị.
• Tránh các điểm “tối kỵ”: Gương đối diện cửa, giường ngủ đối diện cửa phòng vệ sinh, xà ngang đè lên giường/bàn làm việc, cầu thang xoắn ốc ở trung tâm nhà… là những điểm thường được người mua kiêng kỵ, có thể làm giảm sức hút của bất động sản.

Kết Luận



Trong quá trình thẩm định giá, các yếu tố phong thủy cơ bản tuy không có một công thức toán học cụ thể để quy đổi thành tiền, nhưng chúng lại tác động mạnh mẽ đến nhu cầu thị trường, khả năng thu hút người mua và thời gian giao dịch. Một bất động sản có phong thủy tốt sẽ dễ dàng được bán với giá cao hơn và nhanh hơn, trong khi một bất động sản có phong thủy xấu có thể phải chấp nhận mức giá chiết khấu đáng kể để tìm được người mua.

Do đó, các thẩm định viên giá chuyên nghiệp cần có sự nhạy cảm và hiểu biết nhất định về những yếu tố phong thủy cơ bản này, không phải để “xem bói” mà để đánh giá khách quan mức độ chấp nhận của thị trường đối với tài sản. Việc đưa ra những phân tích về ảnh hưởng của phong thủy (ví dụ: “Bất động sản có hướng hợp với đa số khách hàng tiềm năng” hoặc “Vị trí gần bãi rác có thể ảnh hưởng đến tâm lý người mua và làm giảm giá trị”) sẽ giúp báo cáo thẩm định trở nên toàn diện và phản ánh đúng hơn giá trị thị trường thực tế.

Rate this post

Bài viết Các Yếu Tố Phong Thủy Cơ Bản Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản Trong Thẩm Định Giá đã xuất hiện đầu tiên vào ngày Công ty TNHH Định giá Bến Thành – Hà Nội.

Continue reading...